土地持ち資産家様向け

「相続対策とは相続の納税額を減らすこと」。このように思い込んでいる方が多いのですが、その考え方は間違っています。例えば、相続対策のつもりで遊休地にアパートやマンションを建てた場合、節税はできても遺産の分割が難しくなったり、物納に支障を来たしたりする場合もあります。
また、いざ相続が発生すると遺産の分割をめぐる争いが生じ、相続ならぬ「争続」になってしまうことは、残念ながら非常に多くあります。
相続対策は、「相続税の対策」だけでなく、「納税原資の確保」や「遺産争いの防止（争続対策）」も重要なのです（相続対策の3本柱）。

“相続対策の3本柱”の中でも、特に重要なのが争続対策です。いくら相続税対策で財産をたくさん残しても、財産を巡る相続人に争いが生じては元も子もありません。
私たちは、「遺産争いの防止」の観点から相続対策を始めることをお勧めしています。
相続対策は、対策の実行計画が大切 です。最初に「財産を相続人にどう分割するか」という全体の構想を固め、争いが起こらないように予防すること。そして次に、相続人が納税に窮することがないよう、納税原資をしっかりと確保しておくこと。「税額を軽減すること」は、これらの後で、最後に来る問題だと私たちは考えます。
当社は、皆様やご先祖の想い、そして資産を目減りさせることなく次世代へ継承し続けて行くための、総合的な相続対策をご提案いたします。ぜひ一度ご相談ください。

最も一般的な遺産分割の方法は、「現物分割」です。これは、「自宅と○○のアパートは長男」「預金と○○の駐車場は二男」というように、各相続人がそれぞれ個別の財産を相続する方法です。
ですが、被相続人の遺産が自宅のみの場合などは、共有にしなければ一人の相続人しか財産をもらえなくなってしまい、現物分割ができません。
そこで遺産分割では、①現物分割のほかに、②換価分割（相続財産を全て換金し、相続人に金銭で分配する方法）、③代償分割（特定の相続人が財産を相続する代わりに、その相続人が他の相続人に現金を払う方法）といった方法をとることができます。

ただ、いずれの方法でも、遺産分割にはもめごとが付きものです。
そこで、円満な財産分割に一番効果的と言われているのは「遺言書の作成」です。特に不動産などの評価や分割が難しい資産がある場合には、その重要性が増します。
遺言書がない場合、相続人全員で分割協議書をまとめるか、法定相続分によって遺産を分割することになります。遺言書がある場合には、書いてある内容通りに分割することもできます。大切な配偶者や子供達が困らないよう自身の思いや意向を遺言書という形にしておくことをお勧めします。

また、分割用財産を確保しておくことができれば、遺産分割も容易になります。分割できる財産がない時は、生命保険を活用し、生命保険金を分割財産に充てることも可能となります。ぜひご相談ください。

相続財産に見合った納税資金がないときには、相続税を延納（分割払い）するか、不動産などの資産を売却して現金を用意するしかありません（物納を除く）。
しかし、延納は想像以上に楽ではありませんし、資産も希望の価格で売れるとは限りません。何の対策も講じずに「何とかなるだろう」と高をくくっていたり、「この土地はこのぐらいで売れるだろう」といった希望的観測に基づく無理な納税計画を立てたりしては、相続破産を招きかねません。
残される家族を思うのであれば、前もって納税資金を用意してあげることが大事なのです。

納税資金を用意するためには、資産活用して収入の増加を図ることが必要です。
例えば、今ある資産を活用したり、利回りが低い資産を利回りが高い資産に組み替えたりして、できるだけ収入を増やし、相続時に多くの現金を残しましょう。
現金で相続税を納付することができれば、土地などの資産を売却せずに済みます。また長子以外の相続人にはまとまった現金を相続させることで納得してもらい、本家の資産を分散せずに済みます。つまり収入増を図ることは、納税資金対策になり、遺産争いを避けることにもなります。
私たちは、①保有不動産の活用（土地の有効活用、アパート・マンション経営、その他の有効活用）、②法人の設立、③生命保険、④物納などによる多彩な納税資金確保策を持ち、これまでに多くのお客様の相続をお手伝いしてきました。ぜひ一度ご相談ください。

土地を持っている方は、「借り入れをしてアパート・マンションを建てれば相続対策になる」という話をよく耳にされるのではないでしょうか。
しかし、20～30年にわたる返済期間全体を通して金利負担と節税効果を比べた場合、金利負担の方がはるかに重くなる場合が大半です。また、建物は建てた瞬間から資産価値が目減りしていきますし、金利上昇や空室のリスクも抱えなければなりません。
相続人の幸せのために相続対策をしたつもりが、遺されたものは借り入れの返済負担となかなか空室が埋まらない建物だけ……そんな結果にならないよう、投資や借り入れは慎重にお考えください。

相続対策は、まず財産の棚卸しを行い、相続税額を把握することから始めましょう。その際、不動産については下記のような「ランク（優先順位）付け」が必要となります。

• 1.

  Aランク＝手放したくない土地
  自宅や先祖から受け継いだ土地。あるいは事業を営む等、収入の柱となっている土地

• 2.

  Bランク＝有効活用できる土地
  道路付けや立地が良いため、賃貸収入を安定的に得られる土地

• 3.

  Cランク＝物納あるいは売却する土地
  上記以外

土地を有効活用する場合は、表面投資利回り（土地の相続税課税価格＋建物投資額に対する収益）年6％以上が目標となります。
ただし、不動産投資の利回りを判断する上では、他にもさまざまなチェックポイントがありますので、注意が必要です。
他にも、税制上の優遇措置を念頭においた不動産の有効活用や、お子さんやお孫さんへの生前贈与なども有効な相続対策となります。

まず前提として、不動産の評価だけではなく、一家全体の現状分析を行うことが重要です。
当社は全体を見た上で、資産の最適化を行います。
その上で、第一の理由は、不動産は供給過剰の時代に入るためです。これまでの半世紀をかけて1.5倍になった人口は、今後半世紀をかけて元に戻っていきます。人口減にともなって住宅や事務所の需要も、さまざまな購買力も収縮していく中では、これまでのような不動産活用は成り立たないと考えるべきでしょう。
第二の理由は、土地価格の超二極化が進展していることです。 今後、資産価値が維持できる土地は、東京都心の賃貸需要の旺盛な一等商業地と、誰もが住みたい住環境の優れた地域に絞られるでしょう。日本の宅地のわずか7%とも言われるこうした土地を保有する所有者は、ごく一部にすぎないのではないでしょうか。

資産運用の基本は、分散投資です。
「卵はひとつの籠に盛るな」という格言にあるように、資産運用は、「預貯金」「有価証券・生命保険」「美術品その他・不動産」にそれぞれ1/3くらいずつ分けて投資をする「資産三分法」を基本に考えるべきであると、私たちは考えています。

まずは不動産を評価するポイントを「値上がり期待」から「収益確保」に置くことです。私たちは、その考え方に基づいて、皆様が所有する不動産を客観的に評価し、「必要のない土地」や「収益が上がらない土地」をチェックします。
収益性が低い土地は、生きた不動産に生まれ変わらせることを考えましょう。
私たちの「10（イチマル）コンサルティング」（＝課税資産額に対して10％の収入を確保する）は、利用する土地の活用を徹底検証し、高収入を図るとともに、利回りの低い不動産の収益改善を図るノウハウを持っています。

土地の分類

• 備える

  物納適格財産

  • 相続が発生した場合の納税に備える
  • 金融機関からの借入の返済財源
  • 財産の分割のために備える

• 利用する収益性高い

  高収益不動産

  • 資産としての収益性が高い財産
  • いつでも処分可能で安定している

• 処分する

  古アパート・底地等

  • 収益性が低く、管理維持が大変な効率の悪い財産
  • 時が経つほど、資産価値が低くなる財産

• 残す

  自宅・将来活用土地・本家等

  • 配偶者やお子様へ残したい財産
  • ご先祖様から引き継いだ大事な財産なので手放したくない財産

現状のまま対策を講じても適正な利回りが期待できないとき、私たちは「この土地の活用は簡単ではありません。売却することを考えてはいかがでしょうか」と提案することもあります。それが、責任あるコンサルティングであると信じているためです。
処分すると決めた土地は価格下落が進行する前に売却し、現金で持つか、買換特例制度が活用できれば、好立地の高収益不動産への買い換えを行う（共同所有システムの活用も検討）など、さまざまな選択肢があります。
決断の遅れは資産を目減りさせるだけでなく、資産保全をさらに難しくします。ぜひ、早期にご相談ください。