不動産小口化商品とは？投資するメリットとデメリットについて解説

手軽に始められる不動産投資の手段として不動産小口化商品が注目を集めています。この記事では、不動産特定共同事業法という法律に基づく任意組合型の不動産小口化商品について、メリットや相続との関係についてわかりやすく解説します。

不動産投資と言っても、様々な種類があります。その中でも、少額から気軽に始められるのが不動産小口化商品です。不動産小口化商品は1口あたり数万円～1,000万円程度の投資で、不動産の賃料収入（分配金）や売却益を得られます。まずは、不動産小口化商品の基本的な概要について見ていきましょう。

一棟の不動産を購入する場合、一般的には数千万円の費用がかかります。都心の優良不動産に至っては、数十～数百億円単位の資金が必要です。しかし、不動産の権利を分割し、複数人で所有すれば1人あたりの投資額が小さくて済み、少額からでも不動産投資・運用を始めることが可能です。この仕組みを、「不動産の小口化」と言います。不動産小口化商品では、特定の不動産を1口あたり数万円～1,000万円程度に小口化されます。投資額に応じて、その不動産から得られる賃料収入（分配金）や売却時に得られる売却益が出資者に分配される仕組みです。金融庁長官・国土交通大臣や都道府県知事の許可を得た事業者のみが取り扱うことができる「不動産特定共同事業法」という法律に基づき、運営されています。法整備も整っているため、安心して利用できる投資方法と言えるでしょう。

不動産特定共同事業法とは、複数の投資家から資金を集めて不動産を取得・運用する「不動産特定共同事業」の健全な取引を促進するために1995年に施行された法律です。

この法律は、1990年代前半のバブル崩壊後、不動産小口化商品を運営している企業の多くが経営に行き詰まり、多くの投資家が損失を被ったことから投資家保護を目的に施行されました。不動産小口化商品を取り扱う事業者は国土交通省など監督官庁の許可が必要となる許可制を導入したことが大きなポイントです。

その後、時代の変化によって様々な取引方法が登場したことなどにより、ニーズに対応するために不動産特定共同事業法は見直しが行われ、これまでに2013年、2017年、2019年に大幅な改正が行われています。許可基準の緩和、特例事業者の範囲拡大、クラウドファンディングの促進などといった内容が盛り込まれています。一連の改正で不動産小口化商品への参入を検討する企業は増加し、最近ではベンチャー企業の中にも不動産小口化商品の取り扱いを始める企業も出始めています。

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不動産投資で一般的な手法と言えば、アパート・マンションを建物ごと購入する、あるいはマンションの一室を購入する「実物不動産投資」です。この手法は、所有する不動産を賃貸して得る収入、将来的に値上がりした際の売却益などが主な収益となります。

実物不動産と不動産小口化商品で大きく異なる点は、投資にかかる金額です。実物不動産の投資では、マンションの一室を購入する場合には中古でも数百万円かかり、マンションを一棟まるまる購入する場合は数億円単位の資金が必要です。その一方で、不動産小口化商品は数万円程度で購入可能な商品もあります。

REIT（リート）も、不動産を用いた投資手段の1つです。REITは英語の「Real Estate Investment Trust」の略で、一般的に「不動産投資信託」と訳されます。REITは投資法人が投資家から募った資金で不動産への投資を行い、そこから得られた賃料収入や売買による利益を投資家に還元する仕組みの金融商品です。

主に住居やオフィス、ホテル、商業施設などの不動産が投資先として挙げられます。
REITは不動産会社で売買されるものではなく、証券取引所で取引されます。ある商品について、購入希望者が増えれば価格は上がり、売却希望者が増えれば価格は下がる仕組みです。基本的に、不動産市況の活性化による地価上昇、不動産の賃料収入の上昇などでREITの価格も上がります。

不動産小口化商品もREITも、不動産を活用した投資という点では共通していますが、不動産小口化商品は特定の不動産に投資するスタイルです。一般的な不動産投資のように、自分で不動産を見た上で判断することが可能です。一方で、REITの場合は投資法人の裁量なので、投資先の不動産を自分で決めることはできません。

また、税金面での取り扱いも異なります。REITは金融商品という扱いなので、分配金の税制上の分類は配当所得です。配当所得の申告方法は、給与所得や不動産所得と合算して計算する「総合課税」、もしくは「分離課税」のどちらかを選べます。一方で不動産小口化商品（任意組合型）に関しては、分配金は不動産所得となり、総合課税が課せられます。

不動産小口化商品のうち不動産特定共同事業は、匿名組合、任意組合、賃貸型の3つに分類され、それぞれ登記簿上の名義や、所得の分類が変わります。以下、3つの不動産小口化商品の違いについて解説しています。

投資家と事業者が匿名組合契約を結ぶ形態で、不動産の所有者は事業者、登記も事業者が行います。事業者は投資家から集めた出資金をもとに不動産を取得し、管理、運用によって得た収益を投資家に分配します。投資額は1口1～10万円と少額で、運用期間も1～10ヶ月のものが多いため、気軽に始めやすい投資商品を言えるでしょう。また投資家の責任は有限であり、損失額が出資金額を超えることはありません。

投資家と事業者が任意組合契約を結ぶ形態で、任意組合に事業参加している組合員（事業者を含む）で不動産を共有します。事業者が任意組合の代わりに業務執行組合員として不動産の管理、運用を行い、得た利益を共有持分に応じて投資家に分配します。

任意組合型は金銭出資と現物出資があり、金銭出資の場合、登記に投資家の名前は載りません。一方、現物出資は一度、投資家が不動産所有者として登記されます。匿名組合型との大きな違いとして、任意組合型は現物不動産を所有する際と同様に、無限責任で元本を超える損失が出る可能性があります。

投資家が不動産の共有持分を購入して、事業者へ賃貸または賃貸を委任します。事業者は不動産を所有することなく、管理、運用を行い、得た利益を投資家に分配します。不動産の所有者は投資家で、登記も投資家が行います。1口100万円以上で、運用期間が10年以上のものが多いため、安定した収益が期待できますが、商品自体あまり多くはありません。

不動産小口化商品は一口単位で投資ができるので、ビルやマンションを一棟で購入して運用するよりも少ない予算で投資ができ、ハードルが低いのがメリットです。それだけでなく、運用の面でも不動産小口化商品はメリットが充実しています。そのため、資産に余裕があってもあえて一棟不動産を購入するのではなく、不動産小口化商品に複数口数投資をする人もいるほどです。

それでは、不動産小口化商品で投資をする場合どんなメリットが考えられるのか解説していきます。

実物の不動産は、数千万円で販売されることが多いです。しかし、都心部の好立地にある物件はより高額になり、現在ではマンションの一室でも1億円以上の資金が必要な場合も珍しくありません。金融機関から融資を受けても、頭金だけで数百万円が必要な場合もあります。そんな風に多額の資金が必要な不動産投資にあって、不動産小口化商品の場合は少額から投資することが可能です。

ある特定の不動産を、複数の出資者が資金を出し合って購入するのが不動産小口化商品の仕組みです。たとえば1棟で10億円のマンションの場合、個人で購入できる人は限られています。しかし、200口に分ければ一口あたり500万円とハードルはかなり下がると言えます。中でも、匿名組合型の場合は1口1～10万円からの投資が可能で、不動産投資としては極めて少額な出資額で投資を始めることが可能です。

不動産小口化商品は投資家が集まらないと運用を開始できないため、事業者も安定した利益が期待でき投資家から広く支持される不動産を選定して商品化しています。しかも不動産小口化商品を組成・運用しているのは不動産特定共同事業者として許可を受けた宅地建物取引業者で、不動産に関するプロです。プロの選んだ不動産なら安定した利益が期待できる不動産である可能性が高いので、安心して投資しやすいでしょう。

また、オフィスビルだけでなく商業テナントビルや高層マンションを不動産小口化商品の対象としている事業者もあります。これらの建物への投資は独自の情報が必要ですし、投資額も莫大な金額になってしまうので、よほど経験を積んだ投資家でないと難しいでしょう。そうした大規模、特殊な不動産にも不動産小口化商品なら比較的手軽に投資することができます。

不動産小口化商品なら事業者が対象不動産に関わる管理・運営の大半を行っています。単独で不動産を購入した場合、入居者から不満が出ないように不動産の管理をしなければいけません。しかし本業がある人の場合はなかなか忙しくて管理が難しいですし、管理を管理業者に任せるにしても相応の手間がかかってしまいます。それ故に不動産の購入を諦めてしまう人もいるでしょう。

不動産小口化商品なら事業者に不動産の管理を任せられるので、手間の面で不動産運用に挑戦するハードルが低くなります。そのため、本業と並行して不動産を運用したい人など忙しい人でも不動産投資を始めやすいでしょう。

不動産投資はどんなものでも、多かれ少なかれリスクを伴います。不動産小口化商品であっても最低数百万円単位の投資となるので、リスク損は最小限に抑える必要があります。特に投資初心者だと尚更です。そこで不動産のプロが厳選した不動産に投資することでリスクを最小限にし、初心者でも手軽に投資に挑戦できるようになっています。

また、不動産小口化商品の場合応募数が一定の口数に到達しなかった場合、商品の組成を取り止めることが一般的です。このため事業者は投資家の支持が集まりやすい、安定した利益が期待できる不動産を厳選して商品化しています。

不動産小口化商品は、複数人で一棟の不動産に投資する形となり、不動産の所有者として認められます。このため、それぞれの商品の規約の範囲内であれば購入した口数を売却することも可能です。

よく不動産小口化商品と比較されるのがREITです。明確な違いは、REITは金融商品であり、不動産小口化商品は実物不動産と同様の扱いになる点です。また、REITは複数の不動産を保有する投資法人に対して投資するもので、対象となる不動産は投資法人が決め適宜不動産を入替えながら運用を行っています。これに対して不動産小口化商品は対象となる不動産が明確に特定されており、投資家自身の考えで投資を行いたい対象不動産（商品）を購入することができます。

多くのREITが複数の不動産を運用している投資法人に投資するのに対して、不動産小口化商品のほとんどが、1・2棟の不動産を所有しているので不動産の概要についてイメージが付きやすいです。

このように多数のメリットがある不動産小口化商品ですが、デメリットがあることも理解した上で投資を検討することが重要です。

不動産小口化商品だけに限らず一般的な不動産投資も同様で、不動産市況をはじめ金融・経済情勢その他の状況変動などにより、空室リスクや将来的な価値が下落するリスクがあります。投資を検討する際には、その商品にどのようなリスクがあるのか、また、過去の商品では元本や分配金はどうだったかを聞いておくこともおすすめします。

一般的な実物不動産への投資は、日常管理（清掃・定期点検）、賃料改定交渉、修繕などのメンテナンス、テナント募集、トラブル対応、退去時の原状回復、収支の管理等の管理・運用を投資家自ら行う必要があります。不動産小口化商品の場合は、このような業務のほとんどを運用会社が行うため、投資家側にはほとんど手間がかからないことがメリットです。しかし、その分のコストが発生するため、一般的な実物不動産と比較すると利回りが低い傾向があります。
ご自身の投資の目的やスタイル、ご経験や知識を照らし合わせ、最適なものを選択するようにしましょう。

実物不動産への投資であれば物件を担保に融資を受けることが多くあります。しかし、不動産小口化商品では、複数人が共同で物件を所有するという特性上、融資を利用することができません。そのため、全額自己資金で購入しなければなりません。購入する目的を明確にし、しっかりとシミュレーションをした上で投資判断をするようにしましょう。

不動産小口化商品は、比較的新しい投資商品です。一般の人においてはまだ知名度は低いかもしれません。そのため、購入希望者に対して流通している商品数が少なく、申し込み倍率が高い状況にあります。申し込みは基本的に先着順なので、商品の少なさから自分の希望に合った商品を見つけるのはなかなか大変です。あるいは、公募が開始された途端に出資枠が次々と埋まり、すぐ完売してしまうというケースもあります。

不動産小口化商品の中には、運用期間の途中で解約できない商品も見受けられます。中途解約が可能でも、売却時には実物不動産と同じように買い手を見つけるための仲介が必要とされる場合もあります。さらに、特定の業者しか扱えないために売却先を見つけるのが難しく、希望のタイミングで解約できるとは限りません。たとえ中途解約できたとしても、返金額は満期償還の場合よりも安価になってしまうのが一般的です。

不動産小口化商品の購入にあたり、将来的に売却して換金することも視野に入れているのであれば、中途解約がスムーズにできる商品を選んだり、不動産小口化商品の販売実績が豊富で売却先を見つけるためのネットワークを持つ事業者を選んだりと、事前の調査や準備が必要です。

不動産小口化商品以外にも投資対象はたくさん存在します。投資商品にはそれぞれ一長一短があり、その人に適した投資商品を選ぶ必要があります。

これまで解説してきた通り、不動産小口化商品はメリットのみではなく、デメリットもある投資商品です。人によっては不動産小口化商品だと効率が悪いと感じてしまう人もいると思います。

そこで数ある投資商品の中から不動産小口化商品を選んだ方が良い人はどんな人なのでしょうか。

不動産への投資はリスクが大きいものと考えられており、特に投資経験の浅い人にとってはハードルが高く感じられるのではないでしょうか。実際に多額の資金を投じて高額な不動産を購入しても、運用が上手くいかず莫大な借金を抱えてしまった、というケースはよく耳にします。

不動産小口化商品なら事業者が安定した収益が見込める不動産を選定しているので、通常の不動産投資に比べハードルが低くなります。また、不動産小口化商品であれば万が一投資に失敗したとしても、一棟の不動産投資より投資額が小さいので損害も限定されます。そのため、投資に対する不安を持っている人でも不動産小口化商品であれば投資に挑戦することもできるでしょう。

不動産小口化商品での資産運用は相続対策にも向いています。どうして向いているかはすでにご説明した通りで、多くの投資家が相続対策を意識しながら不動産小口化商品での運用を行っています。

現金や金融資産での相続が最も一般的ですが、その現金・金融資産を不動産に置き換えて相続する方がメリットを受けられることがあります。ただ不動産投資はリスクがゼロではないのでリスクを見誤ると負の遺産になってしまうこともあります。しかし不動産小口化商品はそのリスクも小さくなるように商品設計されており、トラブルを減らして資産運用と相続対策の両方をスムーズに行いたい人に適した商品であると言えます。

不動産小口化商品は相続財産として適しているものの一つといえます。その理由として、相続対策と相続時の遺産分割をめぐるトラブル回避の効果が上げられます。ただ、不動産小口化商品以外にも、不動産投資の方法にはREITなど様々な方法が存在します。しかし、そのような中でどうして不動産小口化商品での投資を選ぶと相続対策になるのでしょうか。実際にこれまで様々な投資を行い、資金に余裕のある投資家の中にはあえて不動産小口化商品への投資を選択している人もいます。不動産小口化商品ならではの特徴と、それによる不動産相続において不動産小口化商品を選ぶメリットについて解説していきます。

不動産の相続では、不動産を売却して現金化するか、誰がどれくらいの割合の権利を保有するかなど、遺族間でトラブルになるケースも少なくありません。不動産の場合は相続額が高額であるが故に遺族間の関係に亀裂が入りやすいので、できるだけトラブルにならないように相続したいところでしょう。不動産小口化商品はすでに小口に分けられているものを購入・運用します。したがって、ご家族の人数とのバランスをとった口数を購入しておくことで、遺産相続の場面でも1人○口のように、スムーズに分けることができます。そのため、遺産分割の際の親族間のトラブルを避けるための施策の１つとして活用されています。

当社が取り扱う任意組合型の不動産小口化商品は、相続税評価額が現物不動産と同じ様に計算されます。先ほど解説したようによく不動産小口化商品と比較されやすいのがREITです。REITの場合は複数の不動産を保有している投資法人が発行する証券に対して投資を行うもので、金融商品と同様に取り扱われるため相続時も時価として評価されます。これに対し不動産小口化商品は不動産の所有として扱われるため、相続税評価額も不動産として算出されます。

したがって土地の場合は路線価方式、建物の場合は固定資産税評価額に基づいた金額となります。また、現物不動産と同様に土地・建物が賃貸されている場合などは相続税評価額が減額されます。

このように不動産小口化商品は、REITや現金を相続する場合よりも相続税評価額が一般的に低くなる傾向があります。

手軽な不動産投資や相続対策として不動産小口化商品を購入する場合、どのような着眼点で商品を検討したら良いのでしょうか。不動産小口化商品を選ぶポイントを3つ紹介します。

不動産小口化商品は、原則として運用期間中に償還されることはありません。償還が不可能な場合は中途解約するほかなく、満期償還と比較して返金額は少額になってしまいます。また商品によっては、そもそも中途解約が不可能なものも存在します。

こうした条件があるため、不動産小口化商品で投資を行う場合には短期運用か長期運用かをあらかじめ明確にしておくことが重要です。短期運用であれば、運用期間が数ヶ月のものが多い匿名組合型。長期の運用を視野に入れているのであれば匿名組合型というように、運用する期間に応じて商品を選択すると良いでしょう。また、中途解約が可能な商品であると安心です。

投資をする上で、どれだけの収益を得られるかは特に重視したいポイントです。不動産小口化商品の場合、商品ごとに利回りが設定されています。利回りとは、1年間で得られる見込み収益を投資した金額で割ったもので、「％」で表されます。この％の数字が大きいほど、得られる収益も大きいことが期待できるということです。

不動産小口化商品の利回り相場は、一般的な現物での不動産投資に比べて低く設定されています。年2％〜3％程度が標準的で、高いものでも5〜6％程度。投資する側としては利回りが高い商品を選びたくなるものですが、そこでは注意が必要です。金融投資と同様に、利回りとリスクは比例するもの。国債とベンチャー企業の社債を例に比較すると、両者が同じ利回りである場合、どちらに投資する人が多いでしょうか。大半の方が、国債に投資すると考えられます。その理由は、国債の方がリスクが低いからという点に尽きます。

ただ、これではベンチャー企業は資金調達がままなりません。そこでベンチャー企業は、一般的に安全資産と言われるものよりも高い利回りを設定して出資者を募るのです。これは、不動産でも同様の捉え方ができます。東京の銀座のような一等地と、都心部以外の都内や郊外、地方の物件を比較すると、リスクが低いものほど、利回りも低い傾向にあります。こうしたリスクとリターンを捉えた上で、どの資産にどの程度投資するかを慎重に検討することが重要です。

また、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。前者は単純に投資額に対する年間の収益割合を表し、後者は収益から諸経費を差し引いた数字でより正確かつ現実的な数値です。相場より高い利回りの商品には実質利回りではなく表面利回りが表記され、運用開始後に実際の利回りがかなり低かったというケースも少なくありません。また、利回りが相場よりも高く設定されている商品もありますが、その場合、投資リスクが高い可能性があります。商品の利回りだけではなく、どのようなリスクが隠れているのかについても知っておく必要があるので、興味を持った商品は詳しく調べておくべきと言えるでしょう。

投資に興味があったとしても、元手となる資金がなければ始めることはできません。また、資金面だけでなく投資した後の手続きや運用面が複雑で手間がかかると、投資に対するハードルは高くなってしまいます。そうした観点から、その商品を一口購入するのにどれくらいの金額が必要なのか、投資後の資産管理にはどれほどの手間がかかるのかなどについても、あらかじめチェックしておく必要があります。

少額から始めることができ、不動産のプロが選定した物件に投資する不動産小口化商品。手間がかからずリスクも比較的低いということで、不動産投資に興味を持つ人から注目を集めています。
しかし、新しい投資商品ということで、投資対象となる商品はまだ少ないのが現状です。さらに、空室リスクなどは他の不動産投資と同様で、不動産小口化商品を選ぶ際にデメリットとなることも忘れてはいけません。

それでも一般的な不動産投資と比較すると、不動産小口化商品は投資の経験がない初心者の方でも始めやすい手法です。不動産投資に興味があるものの、難しそうと思っている方にとっては、実際に始めるきっかけとしてちょうど良い入口と言えるでしょう。

アドバンテージクラブは都心の不動産を中心に取り扱う不動産小口化商品です。業界シェアは5割超。アドバンテージクラブを組成・運営する青山財産ネットワークスは、年間3,000件以上の不動産情報を収集し、これまでに50件を超える不動産小口化商品を組成・運営してきた実績を持っています。

投資する不動産小口化商品を選ぶにあたっては、確実に収益が見込める不動産を選ぶことが大切です。アドバンテージクラブが取り扱っている不動産は15億〜100億円クラスが中心で、都心の好立地にあるため将来価値が大きく下落するリスクも小さいといえます。このようにアドバンテージクラブなら安定した不動産運用を実現できるので、ぜひ投資先の一つとして検討してみてください。