今回の事例は相続対策のため、本社ビルを建て替えし、クリニックモールを建設した案件です。年末に相続対策のご相談を頂き、それから数カ月でご相談者であるオーナーのお父上がお亡くなりになりました。ご相談の当初から建設して約50年が経過した本社ビルの建て替えがお話には出ていましたが、本格的にお話が進み始めたのは相続申告業務を終えた翌年の年末からでした。はじめは経営されている会社のM&Aも検討しましたが、良い買い手が見つからなかったため、土地活用に再び舵を切り、オーナーとの打ち合わせを重ねました。この打合せの段階で、本社を別の場所に移転し、本社跡には新たに収益不動産を建設する構想が出てきました。

年間利回り10％以上がご要望

立地は23区内の少し外側ですが、駅徒歩２分の好立地です。収益不動産に掛かるお客様からのご要望は年間利回り10％以上とのこと。検討に検討を重ねた結果、最もご要望に合うクリニックモールを建設することになりました。クリニックモールを採用したのは長期スパンで医療機関が入居してくれるためです。医療機関は一般的に長期で入居することがほとんどで、安定した賃借料を得続けるためには最適な選択肢です。また、地域貢献の観点からも、医療機関があるのは地域の方々の安心につながります。

このクリニックモールには最終的に整形外科、内科、歯医者、薬局に加え、コンビニエンスストア、保育園が入居しました。当初からクリニックモールを計画するに当たり、大型の医療機器であるMRI、CTが導入できるよう建物計画をしました。都内にある既存ビルで、MRIを導入できる物件がまず見当たらず（搬入路の問題や荷重の問題で）、他のクリニックモールとの差別化を図りました。整形外科と脳神経外科のドクターに手を上げて頂きましたが、エリア的に高齢者が多く、ドクターの人柄もあり整形外科と致しました。その他の医療テナントは当社の幅広いネットワークから入居が決まりました。

待機児童の問題を解消へ

保育園は、ここ数年待機児童問題で需要が大きくなり、行政のバックアップ（補助金）もあり、急激に整備されてきました。医療モールと同じく、オーナー様は建物本体をご提供すれば良く、内装工事などは保育園側で行います。内装工事に関しては多くの補助金が支給されるため、保育園の運営事業者にとって負担が少なく出店することができます。また認可保育園の募集は行政が行うため、運営事業者が安定して長期間入居して頂けます。

建設は本社解体からスタートし、翌年の春に竣工しました。年間表面利回りは当初計画通り10％以上となりました。オーナーはこの結果に大変ご満足でした。今後はオーナーからお子さまの世代に引き継ぐ時を見据えながら、お客様にお喜び頂けるご提案を進めてまいります。

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当社青山財産ネットワークスは土地の有効活用を含む財産承継、事業承継などを行う、総合財産コンサルティングファームとしてお客様の幸せに貢献してまいります。ご相談・お困りごとがございましたら、お気軽にご連絡下さい。

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