よくあるご相談

相続税対策は相続対策の一部にすぎない

「相続対策とは相続の納税額を減らすこと」――このように思い込んでいる方が多いです。ですが、たとえば相続対策のつもりで遊休地にアパートやマンションを建てた場合、遺産の分割が難しくなるばかりでなく、物納にも支障を来たす場合もあります。

また、いざ相続が発生すると遺産の分割をめぐる争いが生じ、相続ならぬ「争族」になってしまうことは、残念ながら非常に多くあります。
相続対策は、「相続税の対策」だけでなく、「納税原資の確保」や「遺産争いの防止（争続対策）」も重要なのです（“相続対策の3本柱”）。

「争続対策」から始めましょう

“相続対策の３本柱”の中でも特に重要なのが争続対策です。いくら相続税対策で財産をたくさん残しても、財産を巡る相続人に争いが生じては元も子もありません。
私たちは、「遺産争いの防止」の観点から相続対策を始めることをお勧めしています。

最初に「財産を相続人にどう分割するか」という全体の構想を固め、事前に争いが起こらないように予防すること。そして次に、相続人が納税に窮することがないよう、納税原資をしっかりと確保しておくこと。「税額を軽減すること」は、これらの後で、最後に来る問題だと私たちは考えます。相続対策は、順番が大切であると認識してください。

私たちは、皆様やご先祖の想い、そして資産を目減りさせることなく次世代へ継承し続けて行くための総合的な相続対策をご提案いたします。ぜひ一度ご相談ください。

「土地の有効活用」を勧める人は多いが・・・

収入の確保、相続税対策、資産の承継――土地オーナー様のこうした願いに応えるかのように、不動産業者やゼネコン、住宅メーカーの営業担当者は口をそろえて「あなたの土地を有効活用しましょう。現金収入も確保でき、相続税対策にもなります」と賃貸物件の建設を勧めます。
その説明は理路整然として説得力がありますし、高い利回りや収益額も提示されている。さらに相続税対策にもなると聞けば、多くのオーナー様は「ではやってみるか」と決断してしまうのではないでしょうか。
でも、ちょっと待っていただきたいのです。

土地活用が非常に難しい時代になった

かつて、アパートや賃貸マンション経営は、土地さえあれば誰にでもできるといわれてきました。しかし、今や時代は変わりました。
私たちは、「人口減少と高齢化が急速に進む日本においては、一部の優良な立地以外での土地活用は非常にむずかしい」と考えています。実際私たちは、こうした｢有効活用」についてご相談を受けて調査・分析した結果、ケースによっては「今は何もしないことがベストの選択です」と提案する場合も多くあるのです。

本当の意味で「資産を守る」ために

土地を活用することだけが資産を守ることではありません。利用価値のない土地や建物を所有し続けることは資産を守ることにはならないのです。
私たちの土地活用のご提案は、リスクが少なく確実に収益をあげる土地活用、好条件のテナント探し、資産の組み換え、土地オーナー様の所得対策、相続対策に向けての方法など、多岐にわたります。ぜひ、私たちにご相談ください。

遺産分割には３種類の方法があります

最も一般的な遺産分割の方法は、「現物分割」です。これは、自宅と○○のアパートは長男、預金と○○の駐車場は二男というように、各相続人がそれぞれ個別の財産を相続する方法です。
ですが、被相続人の遺産が自宅のみの場合などは、共有にしなければ一人の相続人しか財産をもらえなくなってしまい、現物分割ができません。
そこで遺産分割では、1. 現物分割のほかに、2. 換価分割（相続財産をすべて換金し、相続人に金銭で分配する方法）、3. 代償分割（特定の相続人が財産を相続する代わりに、その相続人が他の相続人に現金を払う方法）といった方法をとることができます。

まずは遺言を作るところから

ただ、いずれの方法によるとしても、遺産分割にはもめごとがつきものです。
そこで、円満な財産分割に一番効果的といわれているのは「遺言書の作成」です。特に不動産などの評価や分割が難しい資産がある場合には、その重要性が増します。
遺産を分割する場合、相続人全員で分割協議書を纏めるか、法定相続分によることになります。遺言書がある場合には、書いてある内容通りに分割することもできます。円滑な財産分割のために、自身の思いや意向を遺言書という形にしておくことをお勧めします。

分割用財産の確保も重要です

また、分割用財産を確保しておくことができれば、遺産分割も容易になります。分割できる財産がない時は、生命保険を活用し、生命保険金を分割財産にあてることも可能となります。ぜひご相談ください。

納税資金の確保は大事です

相続財産に見合った納税資金がないときには、相続税を延納（分割払い）するか、不動産などの資産を売却して現金をそろえるしかありません（物納を除く）。
しかし、延納は思った以上に楽ではありませんし、資産も希望の価格で売れるとは限りません。何の対策も講じずに「何とかなるだろう」とタカをくくっていたり、「この土地は、このぐらいで売れるだろう」といった希望的な予測に基づく無理な納税計画は、相続破産を招きかねません。
残される家族を思うのであれば、前もって納税資金を用意してあげることが大事なのです。

収入の増加で現金を残しましょう

納税資金を用意するためには、資産活用して収入の増加を図ることです。
たとえば、いまある資産を活用したり、利回りが低い資産を利回りが高い資産に組み替えて、できるだけ収入を増やし、相続時に多くの現金を残すことです。
現金で相続税を納付することができれば、土地などの資産を売却せずにすみます。また長子以外の相続人にはまとまった現金を相続させることで納得してもらい、本家の資産を分散せずにすみます。つまり収入増を図ることは、納税資金対策になり、遺産争いを避けることにもなります。
私たちは、①保有不動産の活用（土地の有効活用、アパートマンション経営、その他の有効活用）、②法人の設立、③生命保険、④物納などによる多彩な納税資金確保策を持ち、これまでに多くのお客様の相続をお手伝いしてきました。ぜひ一度ご相談ください。

安易な借り入れを行うことはお勧めしません

土地を持っている方は、“全額借り入れをしてアパート・マンションを建てれば相続対策になる”という話をよく耳にされるのではないでしょうか。
しかし、20年～30年にわたる返済期間全体を通して金利負担と節税効果とを比べた場合、金利負担の方がはるかに重くなる場合が大半です。また、建物は建てた瞬間から資産価値が目減りしていきますし、金利上昇や空室のリスクも抱えなければなりません。
相続人の幸せのために相続対策をしたつもりが、遺されたものは借入の返済負担となかなか空室が埋まらない建物だけ…そんな結果にならないよう、投資や借入は慎重にお考えください。

まずは財産の棚卸しから始めましょう

相続対策は、まず財産の棚卸しをし、相続税額を把握することから始めましょう。その際、不動産については下記のような「ランク（優先順位）付け」が必要となります。

1. Aランク ＝ 手放したくない土地
   自宅や先祖から受け継いだ土地。あるいは事業を営む等、収入の柱となっている土地
2. Bランク ＝ 有効活用できる土地
   道路付けや立地が良いため、賃貸収入を安定的に得られる土地
3. Cランク ＝ 物納あるいは売却する土地
   上記以外

残す土地が決まったら、その土地から収益を上げる方法を考えましょう

土地を有効活用する場合は、表面投資利回り（土地の相続税課税価格＋建物投資額に対する収益）年 6 ％以上が目標となります。
ただし、不動産投資の利回りを判断する上では、他にも色々なチェックポイントがありますので、注意が必要です。
他にも、税制上の優遇措置を念頭においた不動産の有効活用や、お子さんやお孫さんへの生前贈与なども有効な相続対策となります。

都心収益不動産投資は市況を見極めて

不動産市況の潮目が変わりました。都心の一部エリアで値上がりを続けていた不動産価格は下落に転じています。一方、金融機関の融資規制によって資金繰りの悪化した不動産会社は、過去に例を見ない勢いで倒産しています。
実はこうした不動産市況は、都心収益不動産への投資を考える方にとっては、追い風ともいえる状況です。
通常、優良物件は、決断力が早く資金力もある不動産関連業者が購入するのですが、今は、不動産関連業者に銀行からの融資が出にくくなっているため、利回り、資産価値ともに高い収益不動産を購入することが可能な環境となっているのです。

優良物件の見極めをお手伝いします

しかし都心の物件は総じて高額であるため、経験が少ない個人投資家様が一人で購入を決断するのは難しいかもしれません。不動産は売却することよりも、購入することの方がはるかに難しいのです。
当社では、収益不動産を購入する際、どのような視点で検討し、優良物件を見極めれば良いかについて、プロの立場からアドバイスをしております。
また、｢購入後の管理・運営にも不安がある｣「プロの目で選び、プロに運営して欲しい」といったご要望にお応えする 「不動産共同所有システム（アドバンテージクラブ）」もご用意しています。

まずは空室の原因を探りましょう

業績の悪い企業を立て直すには、まず業績が悪化した原因の分析が必要。アパート経営も同じです。空室には、必ず原因があります。下記の例を参考に、所有する賃貸住宅を振り返ってみてください。

安易な空室対策リフォームは禁物

不動産業者は、募集の強化になる、あるいは家賃が高く取れると言ってリフォームを勧めてきますが、費用対効果を考えると得策でない場合も多くあります。
たとえばフリーレントの検討やブロードバンド環境の整備、セキュリティーの強化（TVモニターの設置やディンプルキーへの交換）など、あまり費用をかけなくとも物件のイメージをアップする方法もあります。

賃貸経営は「サービス業」

賃貸経営は今後ますます厳しくなっていきます。大家さんはこれまでのように業者に任せっきりではなく、どうすれば入居者に満足を与えられるかを日々考え、サービス向上と営業努力をしていかなければなりません。
まずは、不動産業者任せになっている入居者の募集を、不動産業者の見直しも含め、徹底的に募集方法の改善を行うところから始めましょう。ぜひ、私たちにご相談ください。

事業環境の厳しさと相続問題で閉鎖が続く

たとえば自動車教習所であれば少子化が、そして幼稚園であれば少子化に加えて補助金の削減などが影響して、こうした施設のオーナー様（以下、地積規模が大きな宅地のオーナー様）の経営は総じて厳しい状態にあり、施設修繕や職員への退職金支払など、今後の大きな支出に対応することは難しくなっています。
一方、地積規模が大きな宅地のオーナー様ご自身の高齢化にともなって相続問題も現実化していますが、資産の大半が不動産であるため物納が避けられないこともあって、こうした施設は閉鎖される結果になることが少なくありません。

豊富なコンサル実績で施設の承継をサポート

私たちは、こうした公共性の高い施設を1つでも多く残すことを使命と考え、地積規模が大きな宅地のオーナー様向けのコンサルティングを多く行ってきました。
具体的には、

• スポーツ施設、自動車教習所の納税対策及び遺産分割対策
• 本業の業績アップはもちろん、本業以外の安定収入を確保する
• 施設用地以外の所有不動産の様々な問題解決（貸地整理や滞納問題など）
• 後継者問題、事業承継にかかる諸問題の解決

などを行っています。

不動産偏重の地積規模が大きな宅地のオーナー様に対して、その事業を守りつつ確実に相続を乗り切るためには、税務知識以外にも不動産の知識、及び各事業の専門知識が必要になりますが、そのすべてをひとつの窓口で対応できるのは、私たちしかいないと自負しております。ぜひ、一度ご相談ください。

地積規模が大きな宅地とは

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地をいいます。

1. 次の(1)から(4)のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。
   (1)　市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。）に所在する宅地
   (2)　都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
   (3)　指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地
   (4)　財産評価基本通達22－2に定める大規模工場用地
2. 三大都市圏とは、次の地域をいいます。
   (1)　首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
   (2)　近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
   (3)　中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

不動産の評価だけではなく、一家全体の現状分析を行うことが重要です。
当社は全体を見た上で資産の最適化を行います。

日本の土地は長期的には値上がりしない

第一の理由は、不動産は供給過剰の時代に入るためです。これまでの半世紀をかけて1.5倍になった人口は、今後半世紀をかけてもとに戻っていきます。人口減にともなって住宅や事務所の需要も、様々な購買力も収縮していく中では、これまでのような不動産活用は成り立たないと考えるべきでしょう。
第二の理由は、土地価格の超二極化が進展していることです。 今後、資産価値が維持できる土地は東京都心の賃貸需要の旺盛な一等商業地と、誰もが住みたい住環境の優れた地域に絞られるでしょう。日本の宅地のわずか7%とも言われるこうした土地を保有する所有者はごく一部にすぎないのではないでしょうか。

今こそ資産運用の基本「資産三分法」

資産運用の基本は、分散投資です。
「卵はひとつの籠に盛るな」という格言にあるように、資産運用は、預貯金・有価証券、生命保険・美術品その他、そして不動産にそれぞれ1/3くらいずつ分けて投資をする「資産三分法」を基本に考えるべきであると、私たちは考えています。

不動産を評価・分類し活用方針を決めましょう

まずは不動産を評価するポイントを「値上がり期待」から「収益確保」に置くことです。私たちは、その考え方に基づいて、皆様が所有する不動産を客観的に評価し、「必要のない土地」や「収益があがらない土地」をチェックします。
収益性が低い土地は、生きた不動産に生まれ変わらせることを考えましょう。
私たちの「１０（イチマル）コンサルティング」（＝課税資産額に対して10％の収入を確保する）は、利用する土地の活用を徹底検証し、高収入を図るとともに、利回りの低い不動産の収益改善を図るノウハウを持っています。

利益を生まない土地は持たない

現状のまま対策を講じても適正な利回りが期待できないとき、私たちは「この土地の活用は簡単ではありません。売却することを考えてはいかがでしょうか」と提案することもあります。それが、責任あるコンサルティングであると信じているためです。
処分すると決めた土地は価格下落が進行する前に売却し、現金で持つか、買換特例制度が活用できれば、好立地の高収益不動産への買い換えを行う（共同所有システムの活用も検討）など、様々な選択肢があります。
決断の遅れは資産を目減りさせるだけでなく、資産保全をさらに難しくします。ぜひ、早期にご相談ください。

収益性が低くて相続税の負担が高い底地で悩んでいる地主さんは多くいます。
当社は、底地（貸宅地）の問題解決に長年取り組んでおります。

地主さんの悩みを知り尽くした当社のコンサルタントだからできる提案があります。
底地問題のコンサルティングには、 底地売却、借地権買取、所有権分割、共同売却等さまざまな方法があります。
借地人等との交渉など豊富な経験・専門的な知識に加え、時流を読んだ決断をすることで優良資産に変えることも可能です。
地主さん一人で悩まずに、まずは当社にご相談ください。
問題解決の糸口が見えてくると思います。