もっとも底地をピンポイントで必要としている方とは、現在の借地人（家主）です。
借地とは、底地の上に建てている建物所有者にとっての土地を指します。つまり、底地と借地は同じ土地のことを指す表裏一体の関係と言えます。
借地人は底地権者から土地を借りている状況なので、自由にリフォームや建て替えができないどころか、建物を第三者に転売することもできないことがあります。
利用中の土地を自己所有にすることで自由な使用ができるようになるため、借地人にとっても大いにメリットがあります。ただし借地人であっても、自用地と同様の価格で売却することは難しいでしょう。借地人に底地を売却するときは、相続税評価額、公示価格を0.8で割り戻した価格、周辺の取引事例比較により算出した価格とで比較し、落としどころの金額を交渉するのが一般的です。
2.底地単独で売却する
底地も一定の収入がある以上、収益物件の一種と言えるため、投資物件として購入するといったニーズも考えられます。
ただし不動産を収益物件としてみるとき、その評価は収益性が大きく影響します。
売買価格に対して高い地代（＝高利回り）が見込まれる場合は高く売れやすくなりますが、反対に収益性の低い物件は安く評価されるでしょう。
管理コストがかからない土地収益物件は建物の収益物件よりも利回りが低いため、投資用物件としてのニーズはあまりありません。
一方で、利回りが低くても、土地返還後に高く売却できる見込みがある物件についてはキャピタルゲインとしての価値があり、評価が高くなることがあるので専門家に相談することをおすすめします。
3.借地権と合わせて売却する
高く売却するために、「借地権と合わせて売却する」という方法も考えられます。
基本的に不動産のニーズは土地と建物がセットでなければ最大限の価値が発揮されません。
土地のみ（建物のみ）を取得しても活用性が低ければ低い評価となり、売りづらくなってしまいます。
そのため土地と建物を合わせて売却できるならニーズが高まり、価格もあげやすくなります。
建物と合わせて売却するなら、借地人との協力が不可欠です。
タイミング的に借地人も建物を売却できる状況であるならお互いにとってメリットがあるので、関係性にもよりますが相談する価値はあるでしょう。
底地価格の算出方法
底地の売却価格は、更地に比べると低くなることは前述の通りです。
では、底地を売買するときは一体いくらくらいで売却できるものなのでしょうか。
底地価格には決まった算出方法がありませんが、他の評価と比較した参考値を出すことができます。
ここからは、底地の価格算出の方法について解説していきたいと思います。
相続税路線価から算出する方法
土地の相続税評価額においても、底地は一定の評価軽減がかかります。
これを売買価格に引用することができます。
底地を相続するときの評価は、以下の式で表されます。
自用地とは土地評価額の基礎算定となる土地であり、わかりやすく例えると更地の状態です。自用地の評価額は「路線価×奥行価格補正率×地積」で算出されます。借地権割合が70％の地域で自用地の評価額が1億円であれば「1億円×（1-70％）」となり、相続税評価額は3000万円になります。
なお、借地権割合は路線価ごとに割り振られており、国税庁ホームページの「
路線価図・評価倍率表」で確認することができます。
取引事例比較法
取引事例比較法は、近隣で類似した取引事例を参考に販売価格を決めるという不動産査定の方法です。
不動産売買の取引事例は国土交通省の「土地総合情報システム」というサイトで確認することができますので参考にしてみてください。
なお、取引事例比較法で価格を算出する際に気を付けたいのが、土地の価格は少しの条件の違いで大きな差が生じることがあるということです。
たとえば、同じ面積、同じ間口の2つの土地があっても、接道の方位が異なると価格に差が生じる場合があります。
取引事例比較法を用いるときは条件の良い事例だけを参考にするのではなく、なるべく多くのデータを参照し、客観的にプラス点・マイナス点を評価する必要があるでしょう。
取引事例比較法と借地権割合（路線価方式）をうまく掛け合わせることで、より実態に近い金額を算出することができます。
公示価格からの割り戻し
公示価格とは公的機関が毎年公表している土地の基準となる価格のことです。国土交通省が発表する公示地価、都道府県が発表する基準地価があります。一般的に、公示価格は時価（実勢価格）の0.8倍程度が目安になります。この関係性から、公示価格から0.8を割り戻すことで金額のイメージを算出することができます。
底地価格の算出方法は上述した３つがあり、売却をする際にはそれらを比較して交渉することになります。
底地の売却は専門家へご相談を
底地の売買は一般的な更地とくらべて注意するべき点が多く、手順を誤ると大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。
また、価格についても安く評価されがちですが、少しのノウハウで高く売れることがあるということも念頭においておきたいところです。
普通の不動産業者でも底地売買には慣れていないというケースが多々ありますので、底地の売却を依頼するときは、実績豊富なプロに任せることをおすすめします。
青山財産ネットワークスは底地売買に長けた専門家が在籍しており、30年以上の実績があります。これまでのノウハウを活かして、最も高く売却できる方法を提案させていただきますので、ぜひご相談ください。
ご相談は青山財産へ
底地は比較的安定した収入を得られるメリットがありますが、収益性は低く、活用性が低く売却しづらいという難点があります。また、継続的に契約関係が続く賃貸借や地上権設定は、借地人との信頼関係の上に成り立っているといっても過言ではありません。
そのため、売買などを検討する場合は当事者間でトラブルにならないよう慎重に対応する必要があります。
底地を売買するときやご相続が起きる可能性がある場合は注意しましょう。
青山財産ネットワークスは底地売買に長けた専門家が在籍しており、30年以上の実績があります。青山財産ネットワークスなら、権利関係が複雑化している土地も一団の土地として対応できます。
これまでのノウハウを活かして、最も高く売却できる方法を提案させていただきますので、ぜひご相談ください。
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