相続した土地の売却は、自身が所有している土地を売却する流れと同じです。ただし、共有不動産であれば、土地の売却額について相続人全員から同意を得られない場合は売却できない点に注意が必要です。売却が遅くなることで固定資産税や維持コストがかかるため、「○月までに○円で買い手が現れない場合は、○円で売却する」などの条件を定めておくことが重要です。

土地を売却する流れは以下のとおりです。

1.土地の調査・価格査定
土地を売却する場合、適正価格を知ることは重要です。そのため、不動産会社に土地の調査を依頼し、調査結果から売却価格を検討しましょう。

2.媒介契約（不動産会社に仲介を依頼する契約）の締結
不動産会社に土地の売却を依頼する際に、媒介契約の締結が必要です。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。スムーズに土地を売却できるよう、媒介契約の特徴を踏まえて締結することをおすすめします。

3.土地の購入希望者との条件交渉
購入希望者から買付申込書が提示された場合は、売却価格や支払いの方法、契約条件などについて交渉を行います。土地の適正価格を見極めながら、慎重に検討していきましょう。

4.売買契約の締結
売買契約は、土地の売り手と買い手が直接行います。不動産会社と契約内容を確認したうえで、売買契約書に署名と捺印を行い、買い手から手付金を受け取ることで締結が完了します。

5.代金の受け取り・引き渡し
手付金を除いた代金の受領と同時に土地を引き渡します。

土地を売却した際は、5種類の税金が発生します。実際に手元に残る資産を確定するために、それぞれの税金を計算しておくことをおすすめします。

税金の種類	内容	税額
登録免許税	相続登記の名義変更に必要	不動産価額の0.4％
印紙税	売買契約書に貼る印紙代	2,000～100,000円（売却額で異なる）
譲渡所得税	土地の売却で得た利益にかかる税金	土地の所有期間5年以下：譲渡所得の30％ 土地の所有期間5年以上：譲渡所得の15％
住民税	土地の売却で得た利益にかかる税金	土地の所有期間5年以下：譲渡所得の9％ 土地の所有期間5年以上：譲渡所得の5％
復興特別所得税	令和19年まで納税が必要な税金	土地の所有期間5年以下：譲渡所得の0.63％ 土地の所有期間5年以上：譲渡所得の0.315％

※いずれも令和４年４月１日時点の情報に基づく確定申告を行う必要がある

土地を相続するだけであれば、基本的に確定申告は不要です。しかし、相続税の確定申告が必要な場合があります。例えば、収入が生じる遺産を相続した、相続した遺産を寄附した、相続した遺産を換価分割した、未支給年金・死亡保険金を受け取った、などです。

土地に関しては、相続した土地を売却した場合、その売却益は所得扱いとなるため、所得税の確定申告が必要になります。その際は売却額ではなく、売却額から土地の売却にかかった費用を差し引いて残る売却利益に対して所得税が課税されます。

土地を相続後、相続税の申告期限である翌日から3年を経過する日までに売却する場合は、「相続税の取得費加算」と呼ばれる制度を利用できます。この制度により、相続した土地を売却して得た売却利益にかかる譲渡所得税額が軽減されます。

売却利益（譲渡所得）を計算する際は、土地の売却代金と固定資産税精算金等の合計額から取得費と譲渡費用を差し引きますが、これに相続税の一部を上乗せできます。その結果、同制度を利用しない場合と比べて、譲渡所得が低くなるため、それにかかる譲渡所得税の軽減が可能です。

契約不適合責任とは、引き渡した土地の条件を契約の内容に適合させる責任を追うことです。従来は瑕疵担保責任として、引き渡した土地に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主が責任を負うとされていましたが、民法の改正により表現と責任の捉え方が変化しました。

土地の場合、地中にコンクリートの塊や建築廃材などが埋まっているケースがあります。また、土地の地盤が弱かったり土壌が汚染されていたりすることもよくあるトラブルです。このようなトラブルを防ぐためにも、入念な事前調査で土地に問題がないことを確認したうえで売却する必要があります。

相続した土地を売却する際は、税額や売却の必要性、メリット、注意点など、さまざまな情報を確認する必要があります。そのうえで本当に売却すべきかどうかを考えるにあたり、専門家のサポートを受けることも1つの方法です。相続した土地を売却する際の相談先について解説します。

資産や財産のコンサルティング会社は、幅広い専門知識を持っているため、頼りになる存在です。相続や土地の売買、税など、会社によって得意とする分野が異なるため、事前にWebサイトなどでサービス内容を確認し、信頼できる会社を選択しましょう。

不動産会社は、建物付きの土地のみだけでなく、土地だけの売却も仲介しています。土地の価値を周辺の相場や面積などから算出し、広く広告することで効率的に買主を見つけることができます。

不動産鑑定士は、土地の価格を算定する専門家です。土地の価値を調べる際は、固定資産税評価額、公示地価、基準地価値、相続税路線価などから実勢価格を調べますが、あくまでも参考程度となります。不動産鑑定士は、その土地特有の条件や周辺相場など、さまざまな情報を加味し、土地の価値を算定することが可能です。

土地を売却することで、譲渡所得税や住民税など、さまざまな税金が発生します。税理士は、これらの税金の計算や制度の利用、確定申告の代行などを行うことが可能です。事前にどの程度の税金が発生するのかを知りたい、確定申告の代行を任せたい場合に相談しましょう。

司法書士は、土地の所有権移転登記や遺産分割協議書の作成などを代行できる専門家です。土地を売却するまでの準備段階において、司法書士のサポートを受けることで、速やかに土地の価値算定や買主探しに移行できます。

IFAは独立系フィナンシャル・アドバイザーのことです。土地の売却と運用のどちらを選択すべきか、土地を運用する方法や利益の予想などを踏まえたアドバイスができます。土地の売却以外の選択肢も探している場合に相談しましょう。

土地の収益性が低く固定資産税を払い続けることになる場合や、遺産分割で争いとなる可能性が高い場合には、将来起こり得るトラブルのリスクを抑えるために、相続した土地を売却することも選択肢の1つです。相続した土地は、3年以内に売却することで譲渡所得税を軽減できます。土地の売却をスムーズに進めるためにも、コンサルティング会社や不動産会社、司法書士など、さまざまな専門家に相談することが重要です。

相続した土地の取り扱いにお悩みの際は、ぜひ青山財産ネットワークスまでご相談ください。

青山財産ネットワークスの特徴