兄弟や夫婦といった複数の相続人が不動産を相続するとなると、共有名義を検討する場合があります。
ひとつの不動産を共有名義で相続すると、あとあとトラブルになってしまうこともしばしば。
物理的に分割できない家は、他の共有者の賛同がないと、売却はもちろん、修繕や賃貸も自由にできません。
デメリットが多いと言われる共有名義での不動産相続ですが、それでも共有名義を選ぶケースもあります。
果たして共有名義にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
この記事では、相続した不動産を共有名義にする上での注意点や、共有名義を避ける、または解消するための対策まで解説いたします。
ぜひ最後までお読みいただき、果たして本当に共有名義にすることがご自身に合っているのかを検討してみてください。
不動産の相続は、共有名義にするべき？
結論としては、相続した不動産の共有名義での所有はおすすめできません。将来家を取り壊したり、売り払う際に懸念材料が生じます。共有だと個人の権限が大きく制限されるため、いざという時に柔軟な対処ができないのです。
実際に共有不動産は、頻繁にトラブルになっています。プロでも対応に困るので、不動産屋が買取を渋るケースも珍しくありません。専門のノウハウを持った、共有不動産専門の買取業者もあるほどです。
不動産を相続するなら、公平だからと安易に共有名義にせず別の方法も選択肢に加えましょう。その上でメリット・デメリットを比較して、最適な方法を検討するのがおすすめです。
「不動産の共有名義」とは
共同名義の不動産とは、一軒の家や一個の土地を複数名で所有している状態です。
所有者はそれぞれ、「共有持分」と呼ばれる権利を有します。共有持分とは、所有権を分割したものです。
例えば夫婦で半分ずつお金を出したら、夫が1/2、妻が1/2の共有持分を得ます。その持分で登記をした建物が、共有名義の不動産というわけです。
夫婦であれば、家を物理的に分割して使うのではなく、権利の分割に両者が合意して同居をするのが普通でしょう。
ところが もし夫婦が離婚することになり、その家からどちらかが出ていくとなると、この共有持分の処理が大変です。片方が明け渡しを求めたりして、泥沼の争いになりかねません。
このように共有名義とは、物理的に分けられないモノの権利を分けることで、公平ではありますが各人の物理的な所有範囲がわかりにくくなり、トラブルが発生しやすくなるという仕組みなのです。
共有名義人が多いほどトラブル発生のリスクが高まる
夫婦に限らず、さらに兄弟や親族といった共有名義人が多いと、それぞれの意見が食い違いやすく、トラブルになる可能性は増します。
理由は、共有不動産の扱い方について法律のルールがあるためです。
仮に家を売却するとなった場合、共有名義人の全員同意が必須となります。たった1人だけでも反対すれば全員同意とはなりません。10人いれば10人が同意しないと、家を売ることができないのです。
当然、10人もいると、全員に納得してもらうのは難しいでしょう。
なお、遺産相続の際は、遺言が無ければ原則として、「法定相続分」で分割されます。
例えば、父母兄弟の四人家族で、父が亡くなったとします。法定相続分は母が1/2となり、兄弟が各自1/4の割合で、共有持分を得るのが原則です。
相続は自然と効果を発揮しますから、遺産分割協議をしないと、このまま権利を引き継いでしまいます。
不動産を共有名義にするメリット
扱いにくい共有名義の不動産ですが、メリットもいくつかあります。
代表的な2つをご紹介いたします。
①遺産分割が公平になる
②売却時の利益に対する税金の控除額が上がる
考え方や状況によっては便利な面もあるので、敢えて共有名義にしている場合もなくはありません。ただし、安易な決断は危険です。常にリスクを上回るメリットがあるとは限りませんから、慎重に判断しましょう。
①遺産分割が公平になる
共有名義による最も大きなメリットは、相続人にとっての公平感の強さです。
そのため、遺産の分割方法で揉めそうになった際に、一旦の解決策として選ばれることがあります。共有名義はいくつかの方法で後から解消できるため、それを前提としてまずは共有名義とすることで場を収めることができるのです。
さらに、相続した不動産がすでに収益物件であり、今後の利益も見込めるようであれば、共有名義のままにして持分ごとの利益を受け取る形で損をせずに済む場合もあります。
ただし、「公平さを重視する」からといって、共有名義が最も適しているとは言えません。
逆に共有名義にしてしまったばかりに、将来的に不公平を感じる結果となってしまうこともあるのです。
一見して公明正大に見えても、それが正しいと限らないのが相続問題です。
②売却時の利益に対する税金の控除額が上がる
共有名義のマイホームを売却すると、税金の控除額が上がります。
「居住用財産の3,000万円特別控除 」により、譲渡所得にかかる税金の控除が二重で受けられるのです。例えば、3,000万円の控除が受けられるとすると、2人で共有する場合は6,000万円が控除されます。
相続した不動産の多くは、真新しい物件ではないので減価償却され、土地も元から保有していたパターンが多いため取得費が少なくなり、譲渡所得税がかかります。
そのため、この控除による経済的な効果は極めて大きいでしょう。
不動産を共有名義にするデメリット
続いて、共有名義のデメリットを紹介します。
共有名義にする前に目を通しておきたい事柄で、将来のトラブルを防ぐ上でも重要です。
①売却や不動産活用 に全員が同意しなくてはならない
②固定資産税の支払いの分割が難しい
③さらに下の代への相続が困難になる
もし、遺産分割協議で共有にしようという声があったり、そもそも協議に応じない相続人がいる場合には要注意です。これから解説する各デメリットを踏まえて、適切な対策を考えましょう。
①売却や活用に全員が同意しなくてはならない
権利関係に大きな変化を及ぼす行為をする時は、共有者の全員同意が必要です。
共同名義の家を売却するのが典型例でしょう。共有者の中に居住者がいる場合は、居住地に関わる問題であるため、必ず全員が同意するように設定されています。
売却に限らず、長期間の賃貸借や大規模修繕なども、全員の同意が欠かせません。共有者の1人が遠方に住んでいたり、不仲で話し合いができないなどの事情があると、全員から同意を得るのは難しいでしょう。
この場合、勝手に共有名義から外して決めてしまうと、いざ裁判となった際に負ける可能性が高いです。
②固定資産税の支払いの分割が難しい
固定資産税は、共有持分に応じて分割されるわけではありません。共有の場合の納税義務は連帯責任です。
具体的には、共有者の中から代表者を決めて、その者が全額を支払うのが基本的な仕組みとなります。代表者はその後で、各共有者に立て替えた分を請求するわけです。
共有者のうち1人が住む場合も同じです。住んでいる者が代表者となるパターンが多いですが、他の共有者も連帯して納税する義務があります。
誰かが払わないと、他の者に請求されたり、資産が差し押さえられる可能性も否定できません。共有不動産の固定資産税の支払いは何かと危険を伴うものです。
なお、空家にすると更にリスクがあります。
空き家であっても共有者に納税義務が発生するのはもちろん、放置していると行政の調査が入る可能性があるのです。結果的に、空き家対策特別措置法によって、固定資産税が上乗せされかねません。
③さらに下の代への相続が困難になる
共有名義のままだと、自身の子供や孫の世代では、相続が一層困難になります。例えば親が亡くなって、兄弟3人が相続したとしましょう。更に長男が亡くなると、長男の子供が相続します。その長男の子が死んだら、更にその子が引き継ぎ、結果的に共有者が増えていってしまうのです。
実際に、これが問題になっている共有不動産は多くあります。相続の度にネズミ算式に共有者が増えますから、誰が共有者なのか調べるだけでも大変な作業です。
親の代からの土地や住宅を、これからの世代にも引き継いでいってもらいたいと考えるのであれば、まず自分の代で共有名義にすることは避けた方がいいでしょう。
相続した不動産を共有名義にするとデメリットが多い
このように、相続した不動産を共有名義にするとデメリットが多いです。メリットもありますが、それをリスクが上回るケースが多いでしょう。
たとえ兄弟二人が仲良くても、兄が亡くなると、その分は子供たちに引き継がれていきます。弟としては甥や姪と共有する形になります。当然、これまでと事情が変わってしまう上、固定資産税の支払義務も甥や姪にかかってきます。
また、兄が存命のうちに、自分の共有持分だけを売ってしまうのもよくあるトラブルです。共有者個人では家全体は売れませんが、共有持分だけを売ることはできます。
このため、弟はある日突然、共有者となった知らない人間から色々請求されてしまいます。家族だからこそスムーズに行えた納税負担などの交渉も、第三者が介入するとなると困難になるでしょう。
「共有名義は家族だけ」という決まりはありませんので、このような共有者の勝手な行動の影響があることもデメリットの一つです。
ただし土地だけなら、実際に「分割」するケースも
土地の場合は家と事情が異なり、物理的に分割することができます。
例えば300平米の土地を、兄弟3人で100平米ずつに分けることができるのです。
分筆と呼ばれる方法で、「北町1番地」の土地を分割し、「北町1番地1」や「北町1番地2」などの新しい土地を作ります。それぞれの土地は単有名義で所有するため、例えば長男が「北町1番地1」を相続し、売りたいと言っても、他の兄弟は関係ありません。売るのも活用するのも、所有者である兄の自由です。
逆に、兄は他の弟の土地には口出しできません。それぞれが一つずつの土地を、自身だけのものにできるわけです。
土地で分割することで公平に遺産を分け合うため、古い住宅を取り壊して更地にするというのも一つの手段でしょう。
共有名義を避けるには？ケース別で対策を紹介
ここからは、不動産を共有名義にしないための方法を、ケースバイケースで見ていきます。
今後、相続が控えている場合はもちろん、すでに共有名義として引き継いでしまった場合の対処方法も見ていきましょう。
いずれにしても、判断を先延ばしにすると危険です。共有名義で放置すると、トラブルがトラブルを呼んで、雪だるま式に問題が大きくなります。早めの対策を心がけたいものです。
相続前で、共有名義になる可能性がある場合
まだ相続の前で、これから遺産分割協議を行う場合は、打てる手立てが多くなります。できれば、この段階で対策を進めていきましょう。誰か一人に物件を譲ったり、そもそも相続せずに売ってしまうなど、色々な方法から選べます。
選択肢が多い分、権利も義務 も公平にしやすいのもメリットです。
①不動産は一人の相続人の単独名義にし、他の遺産を他相続人間で 分割する
②不動産を売却し、利益を分割する
一つずつ、詳しく解説していきます。
①不動産は一人の相続人の単独名義にし、他の遺産を他相続人間で 分割する
家を一人に相続させ、他の相続人は別の資産や現金を受け取る方法です。
例えば兄弟3人で相続したとしましょう。長男が500万円の家を貰い受け、次男と三男はそれぞれ車や貯金から500万円ずつを受け取ります。こうすれば各自の取り分は公平ですし、共有不動産を持つデメリットからも解放されます。
家がボロボロで負担になるなら長男に追加の財産を与えたり、逆の場合は次男三男の取り分を増やすなど、工夫しやすいのもこの方法のメリットです。
不動産以外に、相当する価値のある遺産がいくつかある場合は、こちらの方法を検討しましょう。
②不動産を売却し、利益を分割する
家を相続せず他人に売って、得たお金を平等に分ける手段です。
誰も家に住みたがらず、他人に売っていいと判断した場合に使えます。具体的には兄弟三人で相続して、家が600万円で売れたら、各自の取り分は200万円ずつです。
計算が簡単で、見た目的にも最も公平感がある方法と言えるでしょう。家を誰が相続するのかで、取り合いではなく押し付け合いのような形で揉めるのであれば、検討してみるのがおすすめです。
ただし、「家」にはお金で払えない価値があります。故人との思い出が詰まった家を売却することに、相続人以外からの反発が出ないようきちんと説明し理解をしてもらうことが大切です。
すでに共有名義で相続をしている場合
相続前に対策を打てず、共有名義になってしまった不動産も、まだ対処方法はあります。
選択肢は少なくなりますし、柔軟性も若干失われますから、理想通りの結果は期待できないかもしれません。しかし、共有不動産のままだと、今後、事態が悪化する可能性が高いため、ある程度は折り合いをつける判断が大切です。
①共有名義を解消し、分筆して各人単独名義とする
②共有者に相応の金銭を支払い、持分を放棄させる
③持分売却し利益を分配する
一つずつ見ていきましょう。
①共有名義を解消し、分筆して各人単独名義とする
不動産を共有名義で相続した場合、共有名義を解消して土地を分筆する方法があります。家に対して土地面積が広い時に有効です。
家を取り壊さずに、土地の分筆ができるので親族からの反発なども避けられるでしょう。
例として、家ありの土地と、家なしの土地に分筆します。その上で、分けた土地を各自、単有名義にするわけです。
こうすると自身の土地は、当然、自由に扱えます。また、分筆した土地の上に、建物がまたがっていても分筆は可能です。この場合も、納税負担が明確になるなど、幾つかメリットがあります。
土地の広さなどに依存する方法ではありますが、固有資産税の納税義務も連帯ではなく各人に分けられるといったメリットもあります。
②共有者に相応の金銭を支払い、持分を放棄させる
共有名義による共有持分は、後から放棄することができます。
放棄した共有者に対しての報酬は義務付けられていませんが、やはり不動産となると無償譲渡というのは難しいでしょう。このため、共有者の一人が他の者にお金を払い、放棄してもらうことで共有を解消し、単有名義にするのが一般的です。
3人兄弟であれば、長男が弟から買い取るような形になります。他の共有者と前向きに話し合えるなら、有効な方法です。
この方法が優れているのは、例えば兄と次男が合意すれば、次男の分だけ放棄して構わない点です。次男が持分を手放したいなら、三男が反対しても関係はありません。次男は持分を放棄して、相応の金銭を受け取 ることができます。
③持分売却し利益を分配する
共有者の一人に対して、他の者が共有持分を売り、単有名義にしてから売却する方法です。
兄弟・姉妹の関係が良好でなく、連絡が取れなかったりコミュニケーションが難しい場合に、この方法が選ばれることが多いです。
共有持分単独では 売りにくいので、そのまま売却することは避けましょう。査定が下がるなど、懸念材料が多くなり結果的に損をしてしまいます。
そこで、例えば長男が他の兄弟から共有持分を買い取って、自身の単有名義にします。そうすると共有関係は解消されるので、購入希望者も探しやすくなるわけです。
不動産相続の悩みはプロに任せよう
不動産の相続では、今回紹介した共有名義の問題を含め、多くのリスクがあります。
このため、相続で悩んだり疑問があれば、早めに専門家へ相談するのがおすすめです。
特に、不動産の相続問題に長けているコンサルティング会社に依頼をするのがいいでしょう。
多くの相談実績があるコンサルティング会社なら、他の弁護士事務所や士業には無いノウハウを持っています。また、不動産の名義問題に限らず、相続税や遺産分割といった相続全般の相談もできることが強みです。
もちろん共有名義で相続した不動産に関するトラブルも、相続に特化したコンサルティング会社なら問題や解決策を把握していますから安心です。
中には、無料相談やセミナーを実施しているところもあります。
相続という、他の人には気軽に相談ができない悩みを一人で抱えずに、早めに相続のプロフェッショナルに相談することを検討しましょう。
青山財産ネットワークスでは、不動産の共有名義はもちろんのこと、相続税、遺産分割、不動産の売却、資産管理会社の設立等、相続にまつわる様々なお悩みについて解決のご支援をしています。
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