遺産として住宅や土地などの不動産を相続することがありますが、中には「農地」を相続するケースもあります。
農地を相続する場合は、法務局や農業委員会でそれぞれ届出をする必要があります。農地として貸し付けや売買を行う場合や生産緑地である場合など、状況によって必要な届出が変わってきます。
また農地の相続には相続税がかかりますが、生産緑地については条件を満たせば納税猶予を受けることが可能で、相続した後の用途によってさまざまな活用方法があります。
本記事では、農地を相続した場合の届出や相続税の計算方法、生産緑地についてなどわかりやすく解説していきます。

農地を相続したら、登記と相続届出が必要

農地を相続したら、まず法務局での相続登記と農業委員会での相続届出が必要です。それぞれ申請先が異なるのでしっかり確認しましょう。基本的には法務局で相続登記をした後に農業委員会に農地法や生産緑地の変更届といった相続に関する届出をするという流れになります。

登記の名義変更の方法

農地を相続したら、まずは法務局で相続登記を行いましょう。相続登記とはつまり名義変更のことですが、変更せずそのままにしておくと、被相続人の名前のままになってしまい後々面倒になります。そのため必ず名義変更手続きは済ませておきましょう。
 
農地の名義変更は農地のエリアを管轄している法務局で行うことができます。下記の必要書類を提出することで手続きができます。

必要書類	取得方法	費用
登記申請書	自力で作成するか司法書士へ依頼	司法書士へ依頼する場合は3~8万円ほど
被相続人の住民票の除票  または戸籍の附票	本籍地の市町村役場 （住民票に関しては住所地の市町村役場）	1通300円
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本		1通450～750円
相続人全員の戸籍謄本		1通450円
相続人全員の印鑑証明書	住所地の市町村役場	1通300円
農地を相続する相続人の住民票
農地の固定資産評価証明書	農地の所在する市町村役場	1通300円ほど
遺産分割協議書	自力で作成するか司法書士へ依頼	司法書士へ依頼する場合は3~8万円ほど

上記の必要書類は遺産分割協議により相続登記を行う場合のもので、遺言により相続する場合は遺言書が必要です。
また、遺言により農地を相続する場合は、先に農業委員会の許可を取らなければならない場合もあるので注意しましょう。
 
基本的には自宅などの相続登記とやり方は同じです。農地の相続手続きには、固定資産税評価額の0.4%に相当する登録免許税がかかります。

農地を相続して名義変更する場合は、所有者の死亡というやむを得ない事由のため、農地法の許可等は不要となります。しかし、売買や贈与など相続以外の原因により農地の名義変更をする場合には農地法に基づく許可が必要となります。合わせて覚えておきましょう。

農業委員会に届出する方法

法務局での相続登記手続きが終わったら農地法第3条の3第1項に基づき各市町村の農業委員会に届出をします。農業委員会への届出は概ね以下の書類が必要です。

届出が必要な手続き

耕作目的で売買したり、貸し借りしたりする場合「農地法3条許可」

生産緑地の場合「生産緑地変更届」

まずは所有している農地の整理をしよう

各種届出をするにあたり、まずは所有している農地がどのような種類のものなのか整理しておきましょう。農地は主に、

• 一般農地
• 市街化区域農地（生産緑地／一般市街化区域農地 / 特定市街化区域農地）

に分けることができます。
一つずつ定義を解説いたしますので、所有している農地がどれに当てはまるか確認してみましょう。

一般農地

一般農地とは、その農地がある場所によって区別されます。

• 都市計画区域外の農地
• 区域内の「調整区域」にある農地

などに該当する農地が一般農地となります。
農村部にある農地、および都市部にあっても長期で農業を行う農地が多く該当します。

市街化区域農地

市街化区域農地は、さらに3つに区分されます。  

一般市街化区域農地

一般市街化区域農地とは、後述の「特定市街化区域農地」に当てはまらない市街化区域内にある農地を指します。この農地は市街化区域内にあるため、農地を宅地化していくことが前提となり、今後宅地に転用される可能性が高い土地であるという特徴があります。 そのため、資産価値の評価は「宅地並みの基準」が用いられています。

特定市街化区域農地

特定市街化区域農地とは、三大都市圏に含まれる、特定の市の市街化区域農地を指します。文字通り、特定の市街化区域農地という意味です。 一般市街化区域農地との違いは、さらに宅地化の可能性が高いという点です。そのため、一般市街化区域農地の課税は農地に準じますが、特定市街化区域農地の課税は宅地並みとなっています。

生産緑地とは

生産緑地とは、良好な都市環境の形成を図るために、市街化区域内農地の緑地としての機能を活かし、計画的に農地を保全していこうとする制度です。また、特定生産緑地とは、生産緑地法の改正により10年単位で指定期限を延ばすことを認められた農地のことです。農地が生産緑地に指定されてから30年が経過すると、農地の所有者は市町村に対して買い取りの申し出をすることができます。しかし現実的にみると市町村が農地を買い取ることはほとんどありません。そのため結果的に指定から30年が経過した生産緑地は多くが指定を解除され宅地に転用されます。

しかし、多くの農地が一気に宅地転用されてしまうと農地面積が急激に減少し、宅地供給が過剰になってしまう可能性があります。このような背景から指定から30年近くが経過した農地について、農地として保全することが良好な都市環境のために有効であると判断すれば10年単位で生産緑地の指定を延長することができるようになりました。

農地の相続税はどうなる？

農地を相続した場合、宅地と同様に相続税がかかります。
農地は宅地に比べて1㎡あたりの評価額は低めですが、面積が広いため税額が高くなる可能性があります。しかし農地を含む遺産総額が3,000万円以下の場合は相続税が課税されず、相続税の計算や税務署への申告などが不要になります。

農地の相続税の計算方法

遺産総額が基礎控除額以上の場合は相続税がかかります。以下のステップで相続税を計算することができます。

• 遺産総額を把握する
  まず農地を含むすべての遺産総額を把握します。

• 相続税の基礎控除額を差し引く
  相続税の基礎控除額は以下の計算式で求めることができます。
  3,000万円＋600万円×法定相続人数

• 法定相続分にもとづいて相続税額を計算し合算
  基礎控除を差し引いた法定相続分を相続人数に応じて割り出し、金額に応じた税率を適用します。

• 相続税の総額をそれぞれ相続人の現実の相続分にもとづいて割り振る
相続税がわかったら、相続人の現実の相続分にもとづいて割り振ります。

農地の相続税の具体例

2人兄弟の母が亡くなり、その遺産として「農地4,000万円」「自宅2,000万円」「預貯金4,000万円」がある場合で、先程の計算式に当てはめてみましょう。
長男が農地と自宅を相続します。
 
①遺産総額を把握する
この場合「農地4,000万円」「自宅2,000万円」「預貯金4,000万円」なので合算すると1億円となります。
 
②相続税の基礎控除額を差し引く
基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人数で求められるので、今回の場合、
3,000万円＋600万円×2人で4,200万円となり、これを遺産総額から差し引いて5,800万円となります。
 
③法定相続分にもとづいて相続税額を計算し合算
基礎控除後の法定相続分は、5,800万円÷2で各2,900万円であり、この金額にかかる税率は15%なので1人あたり435万円、控除額は50万円となるので、合算すると770万円となります。
 
④相続税の総額をそれぞれ相続人の現実の相続分にもとづいて割り振る
長男は4,000万円の農地と2,000万円の自宅を相続するため全体の5分の3となります。そのため相続税総額の770万円の5分の3、つまり462万円を負担し、次男は残りの308万円を負担することとなります。

納税猶予適用時は申告期限厳守

農地にかかる相続税については、相続人が農業を続けることを前提に一定額以外の部分について納税猶予を受けることができます。 納税猶予を受ける場合は、相続税の申告期限内に申告書と一定の添付書類を税務署に提出する必要があります。申告期限は、一般的に被相続人が亡くなってから10ヵ月以内です。この申告期限を過ぎると納税猶予が受けられないので注意しましょう。

農地の相続税の納税猶予とは？

相続税の納税のために農地を処分してしまえば、それだけ農地が減少してしまいます。こういった状況を避けるために相続税には納税猶予の特例が定められています。

納税猶予の要件

納税猶予を受けるためには、被相続人、相続人、農地それぞれに要件が定められています。

主な要件をご紹介いたします。

被相続人の主な要件

被相続人とは、相続するまで農地の所有者であった人のことです。被相続人の主な要件は以下の通りでいずれかを満たす必要があります。  

• 死亡日まで農業を営んでいた
• 死亡日まで営農困難時貸付や特定貸付をしていた
• 生前に農地の一括贈与をした

相続人の主な要件

相続人とは、農地を相続する人のことです。被相続人の相続人であり、以下のいずれかを満たしている必要があります。  

• 相続税の申告期限までに農業を引き継いでその後も継続する
• 農地を生前に一括贈与されて、贈与税の納税猶予の特例を適用していた
• 相続税の申告期限までに特定貸付をしたなど

農地の主な要件

被相続人が農業をしていた、または特定貸付をしていた農地で、以下のいずれかに該当する必要があります。  

• 相続税の申告期限までに遺産分割が終了している農地
• 贈与税の納税猶予の特例が適用されていた農地
• 相続があった年に被相続人から生前一括贈与されていた農地

納税猶予の注意点

納税猶予を受けようとする場合は、相続税の申告期限内に申告書と一定の添付書類を税務署に提出する必要があります。申告期限は、一般的に被相続人が亡くなってから10ヵ月以内です。この申告期限を過ぎると納税猶予が受けられないので注意しましょう。  

また農地の相続税の納税猶予を受けた場合、相続人が農業を続けて死亡すると相続税が免除されますが、途中で宅地などに転用したり農業をやめたりした場合は適用が打ち切られてしまいます。適用が打ち切られると、猶予された税額と利子税を納めなければならないため、将来的に転用を考えているのであれば納税猶予は利用しないほうが良いです。

農業を継続できない場合

農地を相続しても、都会に住んで仕事をしているなどの理由で農業を継続できないこともあるでしょう。そのようなときにできる対処方法を3つご紹介します。

1.農地のまま売却する 

まずは農地のまま売却する方法です。手続きとしては法務局で相続登記をしてから売却となります。しかし、農地は原則一定の要件を満たした農家にしか売れないため買い手を見つけるのはかなり難しいです。また、複雑な手続きが必要になるため事前に確認しておきましょう。

2.農地以外の用途で売却する

農地以外の用途で売却する方法もあります。農地以外に変えることを転用といい、転用すると宅地となり住宅地などとして売却することができます。農地の転用には農業委員会の許可が必要となりますが、一度許可を受けると土地の活用がかなり楽になります。
 
農地を転用すると農業以外で土地を使えるようになるため、農地として売却するよりも買い手も見つけやすいです。しかし農地の場所や地域などによって転用の条件を満たさない場合もあるので、事前にしっかり確認しておくと良いでしょう。

3.農地以外の用途に転用する

農地を転用すると売却以外にも貸し出すことが可能になります。場所にもよりますが、都心などでは駐車場として貸し出すなど土地活用の選択肢は広がります。売却した場合は一時的な収入にとどまりますが、土地を貸し出すと賃貸収入が得られるようになるため継続収入が期待できます。農地を転用して貸し出すことが可能であれば、売却する場合とどちらが利益を得られるのか考えてみましょう。

生産緑地を相続した場合の選択肢

税制優遇が受けられるなどメリットの多い生産緑地ですが、この生産緑地を相続した場合の選択肢も3つご紹介します。

1.生産緑地の指定を継続する

生産緑地の指定を継続すると、農業を継続する必要がありますが納税猶予など税制優遇を受けることができます。長期にわたり農業を続ける意思があり、家族状況などを鑑みたうえで問題なければ生産緑地の指定を継続すると良いでしょう。また自身で農業を続けるだけでなく、農地として他の農家に貸し付けたり市民農園として公衆の利用のために貸し付けたりする方法も認められています。

2.生産緑地の指定を解除する

生産緑地の指定を継続するのが困難であれば、指定解除する方法もあります。生産緑地の指定を解除すれば宅地に転用することができ、土地の開発や売買ができるようになります。転用することで住宅や駐車場を建てて賃貸収入を得ることもでき用途の幅が広がるため検討してみても良いでしょう。
しかし生産緑地の指定を解除することで納税猶予などの税制優遇が受けられなくなるため税負担が重くなってしまいます。転用によって増える負担をまかなえる場合は問題ないですが、下手をすれば負担が大きくなってしまうこともあるので慎重に検討しましょう。

3.生産緑地の指定を一部解除する

生産緑地の指定を解除する場合、原則としてすべての農地が対象になりますが、自治体によっては一部のみを解除することもできます。生産緑地が広大な場合などは検討してみましょう。

2022年は生産緑地法の改正から30年の節目の年

先述のように、2022年は生産緑地法が改正され30年の期限を設けた1992年からちょうど30年後の節目の年にあたります。1992年に生産緑地の指定を受けた農地が一斉に解放されるため土地価格の急激な下落が危惧された「2022年問題」が一時期話題になりましたが、2017年に再度生産緑地法が改正されたため、現在では解決に向かっています。

こちらの法改正について詳しく解説いたします。

2017年の法改正で生産緑地の延長が可能に

2017年に生産緑地法が改正され、30年の期間が経過した生産緑地についても10年単位で期間を延長することが可能になりました。これによって、これまで通り生産緑地の指定を継続して農業を営むことや、転用して宅地として売買することなど選択肢が広がったため2022年に急激な土地価格の下落などの懸念は軽減されました。
こちらの法改正では期間の延長だけでなく、生産緑地として指定される要件が緩和されたこともあり、生産緑地として認められる土地が増えていくことでしょう。

農地の相続は生前から確認しておくと良い

これまで見てきたように、農地の相続は手続きや相続後の活用方法など複雑なことが多いです。実家が農家を営んでいても自身は都会に住んでいるために農業をすることが不可能な場合もあるでしょう。そのため農地の相続における相続税や相続後の活用・処分方法についてご家族と綿密に話し合って決めておくことが必要です。

相続した農地のお悩みはプロにお任せ

農地相続後の手続きや活用方法などは専門的な知識が必要なため自身ですべて行うのは難しいかもしれません。そのような場合は、相続不動産専門のコンサルティング会社に相談してみることをおすすめします。コンサルティング会社なら、専門的な知識をもとにしっかりと相談に乗ってくれるため、農地相続に関する不安や疑問を払拭することが可能です。
公的な手続きは知らないと損をすることも多いので、少しでも不安な方は信頼できるコンサルティング会社に一度相談してみましょう。

 

まとめ

農地を所有している場合必ず必要になってくる相続の手続き。農地をどのようにしていくかで相続後の手続きなどが変わり複雑化していきます。
必要書類や手続きの要件などは各家庭の事情によってさまざまです。いくら自身で勉強しても難しくてわからないことが多いかもしれません。
そのような場合は相続不動産専門のコンサルティング会社に相談してみるのがおすすめです。わからないことや気になることがあれば気軽に相談してみましょう。

監修者

※役職名、内容等は2023年10月時点のものです。

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