土地活用の効果的な手段の1つが、駐車場経営です。一口に駐車場経営といっても、駐車場の形式、立地、料金設定などによって収入が変わってきます。また、運営・管理におけるオーナー自身の裁量の範囲も、収益性を決定づける要因の1つです。賃料収入を全額受け取る方法もあれば、稼働率に関わらず固定の金額が手に入る方法もあるため、自分に合った方法を慎重に吟味することが重要です。

この記事では、土地活用の方法として駐車場経営を検討している方に向けて、駐車場の収入について解説します。駐車場経営の仕組みや主な駐車場の形式、初期費用やランニングコストの目安、駐車場経営のメリットおよびデメリット、駐車場を経営するにあたって課される税金などを紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

無料相談・お問い合わせ

駐車場経営で高収入を得ることは可能？

駐車場経営は、土地活用の選択肢の中でも、初期費用や管理の手間などの負担が少ない方法です。どちらかというと、大きな利益を得るよりも、コツコツと安定収入を積み重ねていくイメージがあるかもしれません。 しかし、条件や工夫次第で収入は変わります。たとえば、東京都内の繁華街のコインパーキングの場合、高い料金設定でも駐車したいという需要があります。規模が大きく、稼働率が高い場合は、より大きな利益を生み出してくれるでしょう。また月極駐車場でも、常に空きがない状態であれば効率的に収入を得ることができます。このように立地や経営方法によっては、駐車場経営で高収入を得ることは可能です。

駐車場経営の収入で差がつくポイント

駐車場経営を行なう上で把握しておきたいのが、駐車場を経営する方式や料金設定、駐車場の形式（タイプ）といった点です。駐車場に関する基本的な知識を備えているかどうかで、収入が大きく変わる可能性があります。

駐車場経営の仕組み

 
駐車場経営には、利用者の募集や賃料の回収、敷地のメンテナンスなどの運営管理業務が発生します。
駐車場をオープンするために、必要に応じて土地の購入や設備の施工も必要です。これらにオーナー自身がどの程度関わるかによって、経営の仕組みは以下の3つに分類できます。

自営方式

施工から利用者の募集、料金の回収までオーナー自身が行う方法です。

外部への委託費用を最小限に抑えることで収益を最大限手に入れることが可能ですが、初期投資のコストや管理運営の手間はオーナー自身が負担します。
また、経営の意思決定をすべて自分で行える自由度の高さがあるからこそ、高い収益性を実現するには駐車場経営に関するノウハウが必要です。

運営委託方式

土地や設備は自ら用意し、駐車場オープン後の運営は業者に委託する方法です。
運営に専門家のノウハウを取り入れられる上、管理の手間を最小限に抑えることができます。

その分、初期投資に加えてランニングコストとして運営委託費用が掛かるなど、一定の費用負担が求められるため注意が必要です。

一括借り上げ方式

土地の貸与のみ行い、設備投資から管理・運営まですべて業者に委託する方法です。
プロのノウハウで稼働率の高い駐車場を設計してもらえる上、管理の手間も掛かりません。

契約状況にかかわらず毎月固定の賃料が支払われるため、安定した収入が得られる一方で、高利を期待しづらいことがデメリットといえます。

駐車料金の設定

  
駐車場には時間貸しのコインパーキングと、1ヶ月単位で契約する月極駐車場の2種類があり、どちらを選ぶかによって収入は変動します。
ここでは、それぞれの特徴と期待できる賃料収入の目安を紹介します。

コインパーキング

駐車スペースを時間貸しする方法で、一般的な稼働率は20〜70％と幅が大きいのが特徴です。
昼夜人口比率に差があるエリアに多い傾向にあり、駅前やオフィス街、商業施設の周辺などに集中しています。

コインパーキングの平均賃料は、総務省統計局が2021年に行った調査 によると以下の通りです。

• 全国　平均286円／時間
• 東京23区　平均683円／時間

一般的な稼働率と平均賃料をもとに考えると、駐車スペース1つあたり以下のような賃料を見込めます。

• 全国　42,284〜144,144円／月
• 東京23区　98,352〜344,232円／月

月極駐車場

アパートのように賃貸契約を結び、利用者から1ヶ月あたりの賃料を徴収する方法です。 月極駐車場の1ヶ月あたりの平均賃料は、2021年の総務省統計局の調査によると以下の通りです。

• 全国平均　10,420円／月
• 東京23区　26,494円／月

コインパーキングに比べると、駐車スペース1つあたりの収入は低い傾向にあります。 しかし、利用者が月極契約を解約しないかぎり継続して収入を得ることができますし、立地や価格によっては満車の状態が数年つづくことも珍しくありません。 利回りは低いものの、長期的に収入が安定しやすいことが魅力です。

駐車場の形式

駐車場には大きくわけて3つの形式があります。

平面式

平面式駐車場とは、平面に駐車スペースが広がっている一般的な駐車場のことで、平置き駐車場とも言われています。駐車場の場所は屋外で、数台程度から数百台以上まで規模はさまざまです。地面はアスファルトで設置されているか、砂利が敷かれていることがほとんどです。 敷地内に建物が必要なく、車種や車の大きさ・高さを問わず、どのようなタイプの車でも駐車することができます。また、土地さえあれば始めることができ、メンテナンス費用がほとんどかかりません。一方で、平面式は基本的に屋根がないため、車が日光や雨風にさらされます。

自走式立体駐車場

自走式立体駐車場とは、建物内において自分で車を運転して入出庫する方式の駐車場を指します。マンションや商業施設などの建物に多層階の駐車場として隣接していたり、建物や公園、駅などの地下に設けられていたりするケースがよく見られます。高さがある場合は津波などの被害を受けにくいため、災害時には避難所として利用されることもあるでしょう。 自走式駐車場は、上の階の床が下の階の屋根となる構造です。そのため、屋上部分を除き雨や雪、日光などが入り込まないので利用しやすいという特徴があります。また、平面式の駐車場よりも多くの車を収容することが可能です。 スロープを利用して上層階へ運転していく構造であるため、駐車する際は下層階が車で埋まっていると上層階に車を走らせることになります。そのため、空いているスペースを見つけるのに時間がかかる場合もあります。

機械式立体駐車場

駐車装置に車を乗せて上下・左右に運搬し、収容するタイプの駐車場が機械式立体駐車場です。機械式立体駐車場には、タワーの形状をした建物の中で車が載るパレットを循環させて収容するタワー式駐車場と、パレットを機械で移動させる二段式・多段式駐車場などの種類があります。 土地の上の空間を有効活用する方式であるため、狭小地や複雑な地形の場所でも多くの台数を収容することが可能です。広いスペースを確保することができない都心部において、オフィス街や商業施設の駐車場として重宝されています。また、外部から侵入することが難しい構造で、防犯性が高いという特徴もあります。 反面、駐車できる車のサイズに制限があり、規定以上の幅や高さ、長さの車は利用できません。またメンテナンスのコストが他の駐車場と比較して高額となるため、収益性を圧迫する可能性があります。

駐車場の立地

駐車場の立地も収入に大きく関わります。代表的な立地5つの特徴を紹介します。

駅前の繁華街

多くのお店が軒を連ねる繁華街は、買い物に訪れる人が多く集まる場所です。車の通りが多ければ、その分、駐車場を使いたい人も多いでしょう。また、駅まで車で来た人が停める際の利用も期待できます。こうした状況から、短時間で利用できるコインパーキングの需要が想定されます。ただし、需要が高いためすでにコインパーキングが多く設置されていることも少なくありません。これからコインパーキングを設置する場合は、周辺地域のパーキングの状況がどうなっているのかしっかり調査することが重要です。

オフィス街

オフィスビルや行政機関の建物、銀行などが集中しているオフィス街も、駐車場の需要が期待できる場所です。仕事をしている人の中には車で企業を訪問する人も多く、コインパーキングは必要なインフラと言えるでしょう。実際、オフィスビルの地下には広いコインパーキングが設置されているケースがよく見られます。

住宅地

住宅、マンション、アパートが密集している住宅地では、自宅の敷地内に駐車場が整備されていない世帯もあります。そうした人たちが自家用車を駐車するためのスペースとして、住宅地では月極駐車場のニーズがあります。また、住宅地に住む家族や知人などを車で来訪した人向けのコインパーキングも利用されやすいでしょう。

観光地

観光地には、曜日を問わず多くの人が集まります。そのため、車で訪れた観光客向けのコインパーキングは、高い稼働率が期待できるでしょう。さらに、周辺の飲食店およびお土産物の商店など、そこで働いている人や住んでいる人が利用する月極駐車場の需要も見込めます。 ただし、観光客の数は季節によって変動する場合があります。コインパーキングの場合は、年間を通して安定的に多くの観光客が訪れるかどうかが重要なポイントです。月極駐車場であれば、近隣の飲食店や商店が自前の駐車場スペースを持っているかを確認しておくといいでしょう。

商業施設の周辺

都市部から離れた郊外には、大型ショッピングセンターなどの商業施設が出店しています。商業施設には大型の駐車場が設けられていることがほとんどですが、土日や祝日、大型連休などは非常に混雑して、駐車場に入りきらない場合があります。そうした事情から、大型商業施設の周辺にもコインパーキングの需要があるでしょう。商業施設の周辺は曜日によって往来する車の数が大きく変わるので、多くのコインパーキングでは平日と休日で料金設定を変更しています。

駐車場経営のメリット

初期投資の費用がかからない

狭小地や変形地でも設置できる

管理の手間がかからない

別業態に切り替えやすい

駐車場経営のデメリット

収益性が低い

競合が多い

駐車場経営のコスト

駐車場のオープンまでに掛かる初期費用と、オープン後に継続して掛かるランニングコストは、経営形式によって変動します。

初期費用

初期費用の多くを占めるのは工事費用で、コインパーキングと月極駐車場では必要な工事が異なります。主な要素の相場を以下にまとめました。 コインパーキング

アスファルト舗装	75,000円前後／台
ライン引き	60,000円〜80,000円（1〜10台の場合）
車止め（ロック板）設置	10万円前後／台
精算機設置	40～50万円
看板・照明	15～20万円

月極駐車場

アスファルト舗装	75,000円前後／台
ライン引き	60,000円〜80,000円（1〜10台の場合）
車止め設置	21,000円前後／台

コインパーキングの場合はロック板の車止めや、精算機、看板などが必要になるため、月極駐車場よりも初期費用が高額になります。

ランニングコスト

ランニングコストの負担範囲は、経営方式によって変わります。 自営方式の場合は電気料金、保険料、防犯カメラのリース費用、メンテナンス費用などが必要です。 運営委託方式の場合は、一般的に賃料の5～10％程度を委託費用として業者に支払います。 一括借り上げ方式の場合は、基本的にあらかじめランニングコストを加味した金額が収益として支払われるため、オーナーへ支出が求められないケースがほとんどです。

駐車場経営の税金

所持している土地や駐車場経営で得た収入には4種類の税金が課されます。それぞれの課税条件や税率を解説します。

固定資産税

原則として、固定資産税評価額の1.4％が課税されます。すでに土地を所有している場合は、過去の納税通知書から税額を確認 することが可能です。 駐車場の固定資産税では、アパートやマンション経営において適用される特例措置が適用されないため 、注意してください。

都市計画税

固定資産税と同様に年1回課税されますが、駐車場用地が位置している市町村によっては課税されない場合もあります。

納税額は自治体ごとに、固定資産税評価額に応じて決められていて、税率は最大0.3%です。  

所得税

賃料収入からランニングコストや固定資産税などの必要経費を除いた金額に対して掛かる税金です。

自営方式は雑所得又は事業所得、一括貸し方式は不動産所得として計上し、他の所得との合計額によって税率が決定します。
税率は、課税対象となる年間所得金額によって異なります。194.9万円までの場合は税率5％、329.9万円までの場合は税率10％です。所得金額に応じて最大45％まで変動します。

消費税

基準期間（個人であれば1月1日～12月31日、法人であれば事業年度）における賃料収入が1,000万円を超えた場合は、基本的に10％を確定申告時に消費税として納税します。
しかし、運営方式によっては課税対象にならないケースもあります。

課税対象か見分けるポイントは、工事の発注者です。舗装や設備設置工事などの一部または全部を自分で発注した場合は課税対象になる可能性が高く、すべて業者が行なった場合は非課税になるケースが一般的です。

駐車場経営に必要な資格・届出

駐車場には土地が必要で、場合によっては機械や建物を設置することになります。駐車場を開設し、経営するためには、どのような資格や届出が必要なのでしょうか。

駐車場経営に資格は必要？

駐車場を経営するにあたって、必要な資格や免許などは必要ありません。ただし、経営や税金、駐車場法や道路交通法などの法律といった知識があると、駐車場を経営する上で役に立つでしょう。

駐車場を開設する際に必要な届出

駐車場を開設する場合、基本的には届出や申請は不要です。しかし、以下の要件をすべて満たす場合は役所からの営業許可を得るための届出が必要となります。

• 駐車場の車室の合計面積が500平方メートル（約150坪）以上
• 不特定多数が営業時間内に利用可能
• 利用者から料金を徴収する（コインパーキング）
• 都市計画区域内にある

※月極駐車場は車室の合計面積が500平方メートル以上でも、届出の対象ではありません。

駐車場経営の失敗を防ぐ3つのコツ

駐車場経営で高収益を実現するためには、入念に情報収集を行った上で経営方式や賃料を決めることが重要です。ここでは、駐車場の稼働率を高めるコツを3つ紹介します。

周辺相場を調べる

高い賃料収入を目指して相場以上の価格設定を行うと、稼働率が低迷する可能性が高まります。周辺の賃料相場を入念に調査し、妥当な価格設定を行うことが重要です。

経営方式を慎重に選ぶ

駐車場の経営方式は、利回りの高さで考えると自営方式が優れています。一方で、管理・運営の手間を考慮すると、運営委託方式と一括借り上げ方式が優れているといえるでしょう。
それぞれのメリットとデメリットを踏まえて、自分に合った方式を判断することが重要です。

コンサルティング会社を頼る

コンサルタントのノウハウを導入することで、どの経営方式でも駐車場経営を効果的に行うことができます。

たとえば一括借り上げ方式の場合、コンサルタントがコンペ形式で運営事業者を選定することが可能です。賃料以外にも様々な条件を比較した上で、運営事業者を決定できるでしょう。
また、駐車場経営が始まった後も継続的な市場調査を代行し、調査結果をもとにした戦略的な賃料設計を提供してもらえます。
賃料を変更する際は、運営事業者との交渉窓口をコンサルタントに任せることも可能です。

まとめ

駐車場には、平面式や自走式、機械式といった種類があり、それぞれに特徴があります。また、経営の方法についても業者に委託する範囲によって3種類に分かれており、収入の仕組みも必要経費もそれぞれ異なります。

駐車場経営でどれほどの収入を期待できるのかを調べるためには、専門知識に基づいた試算が必要です。豊富な知識やノウハウを持ったコンサルタントが多く在籍する青山財産ネットワークスでは、駐車場経営を含めた土地活用に関する相談を受けつけています。

青山財産ネットワークスの特徴

青山財産ネットワークスでは、税理士、司法書士など、国家資格を有する専門家が 150 名以上在籍し、30 年以上の豊富な実績に基づき、お客様のご希望に沿って、資産の管理・運用・相続に関するさまざまなご提案をしております。

これまでの豊富な支援実績で積み重ねてきた、土地活用のノウハウや事例をまとめた資料を提供しています。以下のURLから無料でダウンロードできますので、ぜひご活用ください。

＼土地活用にまつわる相談・解決事例はこちら／

無料ダウンロード

監修者

※役職名、内容等は2023年10月時点のものです。

おすすめ記事はこちら