親族が亡くなった場合に、遺産の相続は発生します。
遺産相続のプロセスは複雑で、まず相続人が何人いるのか、相続財産としてどんな物があるのかについての調査が必要です。その上で、誰が何をどの程度相続するのかを決めていくことになります。

こちらでは、相続財産の中に土地が含まれていた場合の相続の流れについて確認していきます。

相続人・相続財産の調査

土地の相続は、相続の発生後にまず被相続人（死亡した人）の戸籍謄本を取り寄せて、法定相続人を調べるところから始まります。同時に、相続財産についても調査します。

相続財産になりうるのは、被相続人が所有していた土地や建物などの不動産、貯金、金融商品、車、貴金属などです。
プラスの財産だけではなく、借金というマイナスの財産も相続財産として扱うため、金融機関からの借入額なども調べる必要があります。

なお、被相続人が残した遺言書に相続内容や相続人の指定がある場合は、原則その通りに相続を行います。

相続人の間で土地の分割について話し合う

全ての相続人が判明したら、土地を含めた財産の分割についての話し合いを行うことになり、これを遺産分割協議と言います。
話し合いがまとまったら、相続人全員の署名と実印での押印をした遺産分割協議書を作成します。相続人全員の参加が必須であり、全員の合意が無ければ無効とされる可能性がある点には注意しなければなりません。

名義変更の手続き

実際に土地を相続したら、前の所有者である被相続人から新しい所有者である相続人へと土地の名義変更（相続登記）が行われます。
土地の名義変更には以下の書類（一例）を法務局に提出する必要があります。

なお、2024年4月1日より不動産を相続した際の登記が義務化されるため、不動産の相続をする可能性がある場合はあらかじめ名義変更の方法について調べておくと慌てずに済むでしょう。

＜名義変更に必要な書類の一例＞

• 登記申請書
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続人全員の住民票
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの全て）
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 不動産の登記事項証明書
• 遺産分割協議書

相続税の申告・納付

相続が発生した日（被相続人の死亡を知った日の翌日）から10ヶ月以内に、相続税の申告と納付を完了する必要があります。
無申告で納税しなかった場合は、無申告加算税や延滞税、重加算税などの罰則が発生するため、期限には注意が必要です。

相続が発生した日と、申告および納税の期限については、しっかり把握しておきましょう。

土地は複数の相続人で分割できる

現金や預貯金などであれば、1円単位で法定相続分の通りに分割することが可能です。一方で、現物の資産である不動産を分割して相続することも可能ですが、少々複雑な処理が必要となる場合があります。
不動産は、状況に応じて「現物分割」「共有分割」「代償分割」「換価分割」という手段で分割されるので、それぞれどのような分割方法なのかを見ていきましょう。

公平な分割が可能

土地は1人で相続することも、複数の相続人で分割して相続することも可能です。
現金や株式、貴金属など、土地を含む全ての資産を平等に分けるための遺産分割では、相続人同士で揉める場合があります。
そのため、複数名で土地を分割して相続することを、円満に解決するための1つの方策と考えてしまう方も多いでしょう。

ただ、一見円満に解決できたように見えても、分割方法によっては将来的にトラブルとなるリスクがあるため注意が必要です。

現物分割

現物分割とは、遺産を現金等に換えることなく、そのままの形で分割する方法です。
2人の相続人が、「一方は不動産」「他方は株式」を相続する場合や、1つの土地を２つに分筆してそれぞれ相続する場合などがあてはまります。
分筆とは、土地を複数に分けてそれぞれ登記し、相続前とは別の不動産にすることです。そのまま遺産を受け継ぐことができるため、換価分割のように売却等の手間がかかりません。

このように、相続の手続きが簡単というメリットがあるのが、現物分割ですが、土地の形状や建物の状況などにより分筆が困難なケース、相続人間で相続財産の価値に差が出てしまうケースがあり得るなど、デメリットもあります。

共有分割

遺産を複数の相続人の間で分割せず、共有名義にして相続する方法です。

遺産に土地が含まれる場合は、その土地を複数の相続人によって共同所有する方法を採ることも可能です。
相続分に応じた共有持分を設定することもでき、相続人同士の協議でどのように不動産を分けるかを決められない場合などに選択されることがあります。

しかし、共有不動産の変更・管理行為を各共有者単独では行うことができない点、相続人が死亡し更なる相続が生じる場合には共有者が際限なく増えていく点など、将来の紛争の火種を残す可能性が高く、他の分割方法が採れない場合の最終手段と考えた方が良いでしょう。
なお、2023年4月施行の民法改正にて、共有物の変更行為の要件が一部緩和されています。

代償分割

不動産などの分割が困難な財産を1人の相続人が相続し、相続分を超えて取得した分について、他の相続人の相続分に応じて代償金を渡して解決する方法です。

代償として渡せる資産がなければ、代償分割は実現しません。
また、相続した遺産に土地が含まれているケースでは、土地の評価額が相続人の間でトラブルのもとになる可能性があります。

換価分割

不動産などの遺産を売却することで得た現金を、相続人の間で分け合う方法です。

現物の遺産を現金化することで、相続人同士で公平に分けることが可能になります。また、代償分割とは異なり、代償物として他の相続人に渡す資産を準備する必要が無いため、土地の評価額についてのトラブルは生じません。
その一方で、遺産である土地の買い手が現れなければ、結局のところ換価分割に至らないというデメリットもあります。