青山財産ネットワークスでは、財産コンサルティングサービスの一環として、創業当初から土地の有効活用のコンサルティングを手がけています。３年ほど前に専門事業部を立ち上げ、独自のルートとしての提携先が金融機関に広がり、より多様なお客様の土地活用もご支援しています。

土地の有効活用提案における私たちの強み、金融機関の協力体制、案件の事例などについてご紹介します。

土地有効活用の提案における、青山財産ネットワークスの強み

青山財産ネットワークスでは企業オーナーや個人資産家の皆様に対し、財産承継・事業承継・財産運用・財産管理などの総合財産コンサルティングサービスをご提供しています。お客様一人ひとりの財産ポートフォリオを分析し、「全体最適」を重視した課題解決の選択肢をご提案しています。

財産の中でも「不動産」にまつわる課題解決のサービスとして、不動産共同所有システム『ADVANTAGE CLUB』、不動産購入コンサルティングと共に、「土地有効活用コンサルティング」があります。

多様な選択肢を提示し、比較検討

青山財産ネットワークスの土地有効活用コンサルティングの強みは、当社1社へのご相談で、建物用途や契約形態など多岐にわたる活用方法の検討・実施が可能であるということです。

土地活用の相談に対応する企業には、不動産会社、ハウスメーカー、ゼネコンなどがありますが、いずれもその会社が得意とする物件や手法のみの提案に限られることが多いといえます。

お客様としては、1事業者からの提案を受けて検討し、最善ではないと判断したり不安を抱いたりした場合、別の事業者に相談して一から説明、提案を受けなければなりません。それでは多くの時間と手間を要することになります。

私たちは、事業者側の都合によるご提案ではなく、お客様の財産全体の「最適化」「高収益化」のトータルサポートを使命としています。例えば、次のような選択肢をもとに比較検討しています。

不動産オーナーの目的や価値観に寄り添った提案

立地・規模などが同じ条件であっても、不動産オーナー様の方針や価値観に応じて、ご提案内容は変わります。例えば、利回り重視であればコストを抑制できるプランをご提案する一方、社会貢献を大切にされる不動産オーナー様であれば、マーケティングも踏まえた上でクリニックモールなどのご提案をするケースもあります。

複数の建設会社の見積もりを比較し、建設コストを抑制

建物用途を決定したら、建築プラン作成、概算建築費算出・収支検討に進み、建設会社のコンペを実施します。青山財産ネットワークスでは、大手ハウスメーカーやゼネコンでは通常行わない、相見積による比較検討を行っています。その上で、コストを一番抑えられる建設会社をご紹介しています。

ある事業では、4社からの入札の結果、最安値が7億1500万円、最高値が8億8000万円と、1億6500万円の差がついた例もあります。

金融機関との協力関係を強化。「顧客の課題を解決したい」を支援

近年、私たちは多様な金融機関との連携を強化しています。金融機関の職員の方々に向けて当社土地有効活用コンサルティングについての説明会を開催すると、ポジティブな反応をいただくことが多くあります。

「このような相談先はありそうでなかった。まさに求めていた」

金融機関の方々は、顧客の土地・不動産活用の課題に直面した際、不動産会社やハウスメーカーなどに相談して協議を行います。そこで最適解を得られればよいのですが、そうではない場合、他の手段を模索することになり、解決までに時間を要してしまいます。「顧客の課題を解決したい」「ニーズに応えたい」と思っても、なかなか前に進まず、もどかしさを感じることもあったようです。

新規建築や建て替えなどのほかにも、顧客の保有ビルからテナントが撤退し、新たなテナントの誘致が必要となるケースもあります。しかし、相談に対応してくれる事業者は少なく、また、専門事業者に紹介して成約したとしても金融機関側の収益にはつながりにくいという実情もあるようです。

その点、私たちは1社ワンストップで、さまざまな選択肢からお客様のニーズに最適な手段を提案することが可能です。有効活用やテナント誘致のほか、売買のサポートにも対応しています。さらには、金融機関側にも収益をもたらす契約条件であることから、WIN-WINの関係を築くことができ、多くのご相談をお寄せいただくようになりました。

お客様にとっても、金融機関の提携先ということで安心感・信頼感を持って相談することができ、専門的かつ柔軟なコンサルティングサービスを受けられるという点でメリットを感じていただいています。これまで、以下のようなご相談に対応してきました。

金融機関ご紹介のお客様の相談一例

「本社の老朽化が激しく、建て替えたいが、建て替え後は一部賃貸にして収益性も確保したい」

「遊休地の有効活用を考えているが、本業とシナジー効果が期待できるもの、話題性があるもの、社会貢献性があるもの、SDGsに沿った提案をしてほしい」

「本社・工場を移転するが、移転後の本社・工場跡地は、活用すべきか売却すべきか。どうするのが良いか提案してほしい」

「店舗開発を積極的に進めたいので、出店条件を満たす建物・土地の情報が欲しい。出店用地を紹介してほしい」

「現在駐車場を所有しているが、より良いキャッシュフローの活用方法を考えたい」

「所有ビル・所有物件のテナントの撤退が決まり、賃料収入減が懸念される。後継テナントを見つけてきてほしい」

金融機関との提携案件の一例

金融機関との提携による案件について、具体的な事例をご紹介します。

あるお客様が、都心部で売りに出ていた商業施設を購入。その後、隣接地も購入されました。
その施設は複数の飲食店が集まった人気施設ですが、裏道に入った場所にあり前面道路が狭いため、用途が限られ、集客にも工夫を要します。不動産オーナー様は、この商業施設の隣接地を購入したもののどう活用するかに悩み、取引先の金融機関を介して当社にご相談を寄せられました。

私たちは土地の形状とエリアマーケティングデータの分析、ターゲット層の設定を行った上で、「新規購入した隣接地は道路からの視認性が低いため、既存商業施設とつなげて一体化し『2号棟』として新設。『パワーアップしてリニューアル』を打ち出し、話題性を持たせる」という施策をご提案しました。不動産オーナー様にも賛同いただき、既存施設を設計した会社の協力も取り付けて、2号棟の設計を進めています。

こうしたプロジェクトを推進するにあたり、私たちが心がけているのは「密な連携・コミュニケーション」です。私たちの独断で進めるのではなく、紹介してくださった金融機関の方が思い描いているストーリーもお聴きし、設計会社さんが想定しているイメージも確認するなど、関係者それぞれの思いに寄り添うことを大切にしています。

本業の特性を踏まえた「CRE戦略」を支援

企業の価値を高める手段として、「CRE（企業不動産）戦略」を導入する企業が増えています。青山財産ネットワークスの土地有効活用コンサルティングにおいても、不動産オーナー様の本業の事業特性を踏まえ、その価値を高めることを意識した提案に注力しています。


ある金融機関から、老朽化した支店の建て替えのご相談をお受けした事例があります。
私たちは、ただ建て替えるだけでなく、収益を生み、ひいては地域にも利益をもたらすような土地活用ができないか……と考えました。そして、金融機関のオフィスが1階にある必要はないと判断し、オフィスを2階・3階に置き、1階・地下1階にスーパーマーケットを誘致することを提案しました。

スーパーの一角のスペースで、その金融機関のお客様である農家さんの野菜を販売する。また、近隣商店街で販売している商品もイベント的に並べることで、地域の方々が「こんなお店があるのか」と知るきっかけになり、商店街の利用にもつながるでしょう。結果、金融機関周辺に人が集まるとともに、地域全体の活性化につながると考えたのです。

この事例のように、広い視野を持って検討し、不動産オーナー様はもちろん、その周辺へより高い価値をもたらすプランを提案することを心がけています。

監修者 氏名／プロフィール

  ※役職名、内容等は2024年7月時点のものです。

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